广发证券沈爱卿

　　国贸三期A阶段各项物业将于2008年年中开始陆续投入运营，其规划总建筑面积为29.7万平方米，占公司现有经营物业总建筑面积的70%以上。A阶段工程将在现有基础上，扩大公司的经营规模，成为公司新的赢利增长点。

　　2007年公司总体业绩小幅增长，符合预期

　　2007年，公司实现营业收入8.86亿元，比2006年增长3.88%；实现利润总额4.36亿元，比2006年增长19.81%；实现归属于上市公司股东的净利润2.89亿元，同比增长19.49%。利润总额和净利润的增长速度快于营业收入增速的原因主要是：财务费用比2006年大幅下降了92%(2006年公司实施了债转股，并一次性支付1.5亿美元的资金占用费5838.6万元，此费用直接计为当期的财务费用)。2007年公司实现每股收益0.287元，基本符合我们的预期。

　　各项主业稳定增长

　　2007年，国贸写字楼依旧保持着高租金和高出租率，平均租金为353.8元/平方米/月，比去年提高了1.8%；平均出租率为96.9%，比去年略有下降，但仍不失为极佳水平。2007年国贸写字楼贡献收入4.3亿元，占公司主营业务的比重为48.9%，依旧是公司主要收入来源。

　　国贸商城的租金和出租率实现双增长。商城的平均租金比去年增长了12.5%，达到661.4元/平方米/月；平均出租率比去年提高0.76个百分点，达到99.79%。国贸商城全年贡献收入2.3亿元，占主营业务收入的比重为25.8%。国贸公寓和国贸展厅分别贡献收入1.0亿元和0.6亿元，基本与去年持平。

　　2007年利润分配预案：每10股派现1.5元

　　公司董事会决议2007年度分配预案：2007年度公司向全体股东分配利润人民币1.51亿元，以公司2007年末总股份10亿股为基数，向全体股东每10股派现金人民币1.50元(含税)，剩余的未分配利润人民币6.5亿元转入以后分配。此预案需提交公司2007年度股东大会审议表决。

　　2008公司看点：国贸三期A工程——新的利润增长点

　　正在建设中的国贸三期A阶段工程的规划总建筑面积为29.7万平方米，占公司现有经营物业总建筑面积的70%以上。其中，办公区建筑面积为13.5万平方米，酒店建筑面积为4.2万平方米，商业、餐饮、宴会厅、会议及电影院区的建筑面积为6.3万平方米，地下车库、后勤区及设备用房等为5.7万平方米。A阶段由主塔楼和裙楼组成，其中主塔楼高度为330米，地上74层，地下3层。主塔高度为330米的国贸三期Ａ建成后将刷新北京最高建筑物的记录，成为北京的新地标。

　　目前，国贸三期工程A阶段建设进展顺利，主塔楼于2007年10月29日提前实现了结构封顶。截至2008年2月底，主塔楼玻璃幕墙已安装至53层，5月底将完成全部幕墙工程，迎接北京2008年奥运会的到来。主塔楼机电和装修工程完成至27层，商城及大宴会厅装修和机电安装完成50%工程量，主塔楼30层以下、商城和大宴会厅计划于2008年6月份达到消防验收标准。A阶段全部工程计划于2009年6月竣工交付使用。另外，三期A阶段商城部和写字楼部的招商工作也在紧张有序的进行中。

　　国贸三期A阶段工程顺利投入运营之后，将在现有基础上，扩大公司的经营规模，成为公司新的赢利增长点。根据我们建立的财务模型测算，三期A阶段工程全部投入运营后，将使得公司2009年的每股收益增厚约50%，达到0.676元；而2010年，则会使每股收益增厚80%以上，达到0.908元。

　　因此，三期A阶段工程将进一步提升公司的整体经营业绩，增强公司在高档物业市场的竞争力，有利于公司继续保持业内的领先地位，有利于公司的持续健康发展。

　　盈利预测与投资建议

　　我们预计公司2008-2010年的营业收入分别为10.68亿元、16.0亿元、20.1亿元，增长率分别为20.5%、49.4%、26.2%；归属于母公司所有者的净利润分别为4.17亿元、6.81亿元、9.15亿元，增长率分别为44.3%、63.2%、34.2%。EPS将分别达到0.414元、0.676元、0.908元。

　　我们依旧维持对公司的估值，2008年公司的合理估值区间是18.75元-22.37元，价值中枢是20.56元，考虑到公司目前的股价近期跌幅较大，相比年初23.5元的高位已经下跌了38%，目前仅为14.55元，这应该是一个投资机会，我们给予公司“买入”评级，建议投资者适当关注。

　　风险提示

　　1、国贸三期工程A阶段的招商风险

　　即将投入运营国贸三期工程A阶段物业是公司新的增长点，如果其并没有按计划投入运营或是没有达到预计的招商目标，公司业绩的增长将会大打折扣。

　　2、政策风险

　　物业税可能明年开始试点，而且很可能先从商业地产开始征收，这将会对公司业绩造成负面影响。

　　3、市场竞争风险

　　目前CBD区域投入使用的高档物业规模较大，如果市场需求的增长落后于供应量的增长，将进一步加剧市场的激烈竞争，从而影响公司物业的租金水平和出租率，对经营业绩产生压力。

　　

(责任编辑：秦亮)

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