公司主营业务继续保持平稳增长，其在北京地区的龙头地位依旧稳固1-9月，公司营业收入为621百万，比去年同期增长4.5%，净利润为215百万，比去年同期增长23.5%。1-9月公司的毛利率为64.3%,为公司上市以来的新高。占公司主营收入80%以上的写字楼和商城的租金继续保持平稳增长，其出租率也维持在98%以上的极佳水平。公司在北京的龙头地位无可撼动。

　　国贸三期工程Ａ阶段进展顺利，有望提前竣工并投入使用国贸三期工程将是公司新的利润增长点。目前，Ａ阶段工程建设进展顺利。主塔楼钢结构已提前２月封顶。Ａ阶段建设已转入以幕墙工程、机电工程、装修工程为主要内容的施工新阶段。按此进度推算，Ａ阶段的各项物业有望提前竣工并投入使用。

　　大股东的中国大饭店等优质资产近期不会考虑注入公司目前的工作重心是国贸三期工程A阶段的施工和招商工作，大股东暂时不会考虑将中国大饭店、国贸饭店等优质资产注入上市公司。但是不排除以后有这个可能。

　　对于投资性房地产的计量方式，公司可能在未来几年仍将采用历史成本计量模式，而不采用公允价值计量模式尽管使用公允价值模式对公司的投资性房地产进行后续计量将大幅提高公司的业绩，但是公司出于不影响财务状况和经营成果等目的暂不采用公允价值模式计量（这也是允许的）。但是，公司暗藏着的价值是不能被忽视的。

　　盈利预测与投资建议预计07年营业收入将达到8.7亿，净利润达到2.78亿，EPS达到0.28元。预计08年公司的营业收入将达到12亿，净利润4.7亿，EPS将比上年增加67.9%，达到0.47元。目前出租类房地产企业的PE值是60-80，考虑到公司隐含的价值，给予公司07年70倍的动态市盈率，目标价位是19.6。公司11月6号的收盘价是17.48，给予“买入”评级。

　　公司主营业务经营良好公司的主营业务是商业物业的出租，具体包括写字楼、商场、公寓和展厅等场地的出租，其中写字楼和商城的租金收入占到公司主营收入的80%以上。（图1）

　　写字楼和商城的租金继续保持平稳增长，其出租率也维持在98%以上的极佳水平。其在北京的龙头地位无可撼动公司写字楼和商城的平均租金水平均为北京地区当之无愧的龙头（图3），其出租率也一直维持在高位。07年中报显示，公司写字楼平均租金为350.65元／月／平米，出租率为98.04%；商城的平均租金为657.42元／月／平米，出租率为99.79%。公司近六年来，写字楼平均租金的复合增长率为5.9%，商城平均租金复合增长率为11.7%。（图4）

　　公寓的租金水平仍在持续下降，但是出租率开始回升自０２年以来，公寓的平均租金开始下滑。主要原因是公寓周边近距离的大型工程陆续开工对公寓环境的负面影响，从而对客户资源造成不利影响。公司已经采取了一些措施：一方面公司通过提高服务质量、增加服务内容和设置防尘降噪的双层窗等措施来稳定现有优质客户，另一方面，公司通过不断完善酒店服务式短租，吸引了一批新的客户入住。目前，公司采取的措施已初见成效，公寓出租率已于０６年开始提升。07年中报显示，公寓的出租率回升至８１．４２％，已在业内正常水平之上。另外，随着周边近距离的大型工程的陆续竣工，公寓的租金和出租率将会逐步回升。

　　对几个值得关注的问题的说明三期工程Ａ阶段进展顺利，有望提前竣工并投入使用国贸三期工程将是公司新的利润增长点。目前，国贸三期工程Ａ阶段建设进展顺利。主塔楼钢结构已于今年10月29日封顶，比原计划提前了２个多月。截止07年10月30日，裙房宴会厅地上４层屋面混凝土楼板正在施工中，裙房商场已完成结构封顶，主塔楼地上６层到２７层的玻璃幕墙安装已完成。目前，三期Ａ阶段建设已转入以幕墙工程、机电工程、装修工程为主要内容的施工新阶段。按此进度推算，Ａ阶段的各项物业有望提前竣工并投入使用。（表1）

　　公司大股东目前拥有的中国大饭店、国贸饭店等优质资产在近期不会注入上市公司。目前公司的工作重点是国贸三期工程Ａ阶段的建设及招商工作，但是不排除大股东会在适当的时候会考虑将这些优质资产注入上市公司。因为在公司上市时，中国大饭店等优质资产是准备放在上市公司里面的，但是后来由于市场因素而没有放入公司。对于投资性房地产的计量方式，公司可能在未来几年仍将采用历史成本计量模式，而不采用公允价值计量模式今年开始实行的新会计准则规定，对于“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值法进行后续计量”，公司完全符合规定的条件。“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益”。

　　如果公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将大大提升公司的价值。就07年中报公布的数据而言，若是采用公允价值法，仅考虑“不计提折旧”这一项，公司的净利润就可以提高20%以上。尽管公司出于不影响财务状况和经营成果等目的暂时不采用公允价值模式计量，而且采取历史成本模式计量也是符合规定的。但是，公司暗藏着的价值是不容忽视的。

　　盈利预测与投资建议公司今年的业绩将继续保持平稳增长，预计07年营业收入将达到8.7亿，净利润达到2.78亿，EPS达到0.28元。08年将是公司业绩高速增长的第一年，因为在08年5月和7月，国贸三期Ａ阶段的商城和大宴会厅将先后开业。预计08年公司的营业收入将达到12亿，净利润4.7亿，EPS将比上年增加67.9%，达到0.47元。目前出租类房地产企业的PE值是60-80，考虑到公司隐含的价值，给予公司07年70倍的动态市盈率，目标价位是19.6。公司11月6号的收盘价是17.48，给予“买入”评级。（注：更为详细的盈利预测和估值分析将会在我撰写的中国国贸深度研究报告中介绍，敬请留意）

　　主要不确定因素国贸三期工程A阶段的施工进度和招商工作是否顺利将对公司的业绩产生重大影响。

　　

(责任编辑： 张岚)

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