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房地产行业:迎来周期拐点 推荐8股

 手机上财界       2014-11-24 14:39:23       来源: 财界网综合
  降息对行业构成实质利好,降低按揭成本和企业资金负担。

  一、降低按揭成本约3.1个百分点:以200万元的基准利率贷款为例,降息前月供14970元,降息后14502元,幅度约为3.1%。如果未来再次降息40个基点,则月供为14010元,相比未降息前月供下降6.2%。未来流动性的缓解,整体按揭成本仍有下调空间,我们认为明年会有居民能享受85折优惠利率,则考虑本次降息后,实际的按揭利率为5.23%,按揭成本相比目前9折利率水平的月供下降5.3%。

  二、对税前利润影响约6.3%:按照14年三季报上市公司贷款的情况,本次降息减少上市公司利息46.9亿元,是13年税前利润的5.9%。仅从账面负债和基准贷款利率的角度,本次降息对企业的利润和现金影响不大,但降息后流动性的释放将使得企业的融资环境改善,其他融资渠道成本也将随之下降,而企业的资金杠杆也会得到放大。

  三、降息是个周期。回顾以往的利率调整过程,很少变化一次即宣告其调整周期结束,利率是重要调控工具,政府使用起来比较谨慎,其调整代表国家对整体经济形势的判断,而经济的趋势很难在短期得到扭转,未来再次降息概率较大,而降息周期中地产的基本面都会受到明显提振,我们坚持之前行业周期拐点出现的观点。

  投资策略

  本次降息印证了我们对政府态度的判断,即如果经济或者行业没有起色,后续仍会有刺激措施出台,行业层面可能放宽营业税的减免期限或者降低契税,而社会整体资金成本的降低终究会传导至行业供给和需求方。目前板块处于较低配置水平,未来估值水平和基本面都有提升空间,看好行业周期拐点和板块的未来表现。重点公司推荐京投银泰(600683,股吧),招商地产(000024,股吧),保利地产(600048,股吧),阳光城,泰禾集团,中南建设(000961,股吧),北京城建(600266,股吧),华夏幸福。

  个股研究

  中南建设(000961,股吧):销售提速,业绩有保障

  支撑评级的要点

  前3季度净利同比增长2%,全年结算集中在4季度。前3季度营业收入131亿,同比增长17%;净利润6亿,同比增长2%;每股收益0.53元;毛利率和净利率为26.1%与4.7%,分别下降2.7和0.7个百分点,源于地产和建筑两大业务毛利率均略有下滑,不过4季度随着高毛利项目的结算,毛利率水平将略有回升,预计全年利润率水平持平于去年;3季度中,营业收入36亿元,同比下降8%,净利润1亿元,同比下降15%,可见公司3季度结算并不多,全年结算主要集中在4季度。

  前3季度销售额同比增长41%,全年完成220亿元难度不大。前3季度,估算公司销约135亿,同比增长41%,大幅好于行业平均水平,实现去化率53%,同时销售额完成全年目标的61%;3季度末公司库存120亿元,加上4季度新推100亿元,4季度合计可售货值220亿元,可售货值丰富,完成目标4季度仅需完成85亿元,对应去化率39%,在4季度行业有望回暖的背景下,难度不大。报告期末,预收账款高达260亿,同比增长27%,并分别锁定14-16年房地产业务预测收入的100%、100%和97%。?负债率较高,拟发中票缓解资金压力。报告期末,资产负债率为84.2%,较年初下降了0.7个百分点;净负债率为158.9.0%,较年初提高了8.2个百分点,高于行业平均水平;公司手持货币资金约74亿元,而短债合计133亿元,短期偿债压力较大;9月中旬公司公告拟注册和发行不超过36亿元中期票据,这将缓解公司资金压力、降低融资成本。此外,三项费用率较去年同期下降1.4个百分点至12.3%,其中财务费用率改善较多。

  评级面临的主要风险

  资产负债率偏高;大盘开发周期较长和供应去化偏慢风险。

  估值

  鉴于公司毛利率的下降,我们将14-16年每股收益预测由原先的1.30、1.60和1.97元分别下调至1.22、1.53和1.86元,但考虑到地产融资环境的改善有助于高杠杆成长公司资金风险的释放,目标价由9.94元上调至11.66元,相当于9.6倍2014年市盈率和35%的净资产折价,维持买入评级。(中银国际)

  泰禾集团:业绩符合预期,四季度销售弹性较大

  结算符合预期,全年毛利率将稳定

  2014年前三季度,泰禾集团营业35.48亿元,同比增27%,营业利润7.96亿元,同比增17%,归属于上市公司股东净利润6.19亿元,同比增19%,每股基本收益0.6083元,符合预期。四季度竣工结算高峰,去年合同销售高增长将在今年结算中体现,预计全年结算收入增幅将达35%。全年结算毛利率也将回稳在36%左右的水平。营业利润增速低于营业收入增速,因结算口径下费用率上升(结算节奏所致),而销售口径下费用率则稳中有降。

  坚持高品质的快周转,土地投资审慎

  2014年前三季度,泰禾集团累计实现认购口径下的销售金额155亿元,跻身房企销售金额前30强,增长超过50%。四季度货值充裕,总可售货值约为200~250亿元,完成全年250亿元的认购规模是大概率事件。快周转有目共睹,同时坚持项目高品质。公司在1-4月份集中拿地,共获取近180万平米土地储备,总地价146亿元,接近去年全年水平的75%,而在5-10月份则放缓了投资的脚步。土地获取坚持“深耕海西,布局一线重点区域”。

  积极拓展融资渠道,或将借力资本市场

  公司积极拓展融资渠道,与金融机构合作密切,再加上开源节流,未来资金链压力将会减小。积极关注资本市场机会,以优化资产负债结构。

  预计公司14、15年EPS分别为1.10、1.69元,维持“买入”评级

  四季度的房地产销售已经开始复苏回暖,政策在未来一段时间也将处于持续友好期,因此,高杠杆快周转的泰禾集团在四季度具有较大的销售弹性。公司执行力强,快周转同时兼顾高品质,开源节流保障资金链安全。

  风险提示

  四季度房地产销售低于预期。(广发证券(000776,股吧))

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