房地产税法草案已定 对房价影响几何?

来源: 财界网综合2018-04-17 16:57:18
  自今年3月以来,这已是房地产税被官方第六次正式提及,相比往年的原则性表述,今年关于房地产税的说法愈发具体。目前房地产税法草案已有大体框架,正向各地征求意见。

  自2011年在上海、重庆两市启动试点开征房产税,至今已近八年。在过去很长一段时间里,有关房地产税立法的官方消息并不多见。中国财税法学研究会会长、北京大学财税法研究中心主任、北京大学法学院教授刘剑文认为,与多个背景相关。

  首先,就是全面依法治国的深入推进。“房地产税涉及到社会公众的重大利益调整,关系到民众的私有财产,这是落实全面依法治国的必然要求,也是落实税收法定原则的内在要求。”刘剑文说。

  其次,就是财税体制改革。营改增从2012年开始推行,直至2016年大规模全面铺开。营业税过去是地方主体税种,而增值税是共享税,营改增完成之后,虽然通过增值税分享比例的调整试图缓和地方财政收入困境,但这毕竟是过渡性措施,还是要在税制层面探寻新的地方主体税种。在这种背景下,如何建立起新的地方主体税种、如何处理好中央和地方的关系,成为必须要解决的问题。

  最后,房地产税一直是社会高度关注的问题,涉及到重大利益调整,作为政府部门,出于法治政府的要求,理应对这种关切作出回应,而不应该遮遮掩掩。

  党的十九大之后,关于房地产税立法的思路愈发清晰。围绕房地产税,上一任财政部部长肖捷曾在《党的十九大报告辅导读本》中发表署名文章,提出:“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。”

  首先,立法先行。对于房地产税究竟是先改革还是先立法,曾有不小的争论。2011年,重庆和上海两地启动了开征房产税的改革试点。2014年,党的十八届四中全会对全面依法治国作出部署,并明确加快重点领域立法。先立法后改革的思路就此清晰,这就意味着房地产税的改革必须要在法律框架下进行,因此,立法先行是几年来达成的广泛共识,这也有助于稳定各界的预期、最大程度凝聚全社会的共识,并且将税制改革可能给市场经济某些层面造成的干扰作用降到最低。

  其次,充分授权。我国地域辽阔,各个地方差异很大,经济状况、文化背景、收入水平都不同,所以要充分授权。当然,这种授权的前提,是在全国人大及其常委会的统一立法下,将一些操作制度授权给国务院或者地方。比如税率问题,可由中央制定浮动税率,然后授权地方根据本地区情况来制定当地适用的税率,发挥中央和地方的两个积极性。

  再次,分步实施。房地产税立法征收是个大工程,房地产税是个技术性比较强的税种,涉及到很多问题。比如,全国的房产信息要有一个统一平台。再比如,要建立房地产登记制度、房地产纠纷救济制度等等,都需要一个过程。

  能不能降房价?

  事实上,呼吁房地产税尽快出台与持续的高房价不无关系,而房地产税的出台能否起到抑制或降低房价的作用,也存在诸多争议。

  一直以来,对于房地产税的作用,有一种观点认为其主要是调节收入。房地产税确实可以在短期内起到调节收入的作用,但是,征收房地产税的主要功能在于组织收入,即通过组织地方财政收入来高效、充分、公正地提供地方性公共产品和公共服务。从整体上看,税收的首要和原初职能都是组织收入,在稳定汲取收入的基础上,才有调节的空间和可能。

  若然征收房产税,或许房地产税会短期影响房价,但中长期看,市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。但是,无论是中国房价上涨的逻辑,还是美国等国家房价的规律看,影响房价最大的因素是供求关系以及房地产政策,包括货币政策、土地政策,而不是税费。在政策刺激房地产,以及房地产供求关系紧张的情况下,1%到3%的房产税对于高净值人士和炒房者而已,基本是微不足道。世界上有那么多的国家有房产税,但仍然避免不了房价不时的暴涨,这是一个非常残酷的血淋淋的事实。

  自2011年开征房产税以来,上海持有三套及以上住房的人群,对于房产税并没有那么敏感。加上房价的涨幅使得他们获得的收益远远超过其房产税的支出,对抑制持有多套房的投机,并没有起到太大的作用。所以,在接下来房产税的推进当中,是否要使用累进税制是立法部门应当考虑的一个重点。只有实施累进税制,才能切实有效地实现社会财富分配的平衡。这一点是尤其需要重视。

  财界网,今日财界手机电视平台认为房产税的出台时间其实并不重要,只要有权威的文件、权威的人说出来,就会加快房地产税出台,就会影响市场,影响人们对房价的预期。房地产税的开征也是为了抑制房地产市场的过热投机与有限房地产资源的过度占用,是调节收入分配差距过大,降低房产硬性需求,从而遏制房价过热的重要手段。

  从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房地产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。

  房地产税开征以后,可能会短期内的大幅抛售,从而造成房价恐慌性下跌。但从目前国家制定房地产税政策过程中的谨慎来看,这肯定是一个非常缓和的过程,而地方在制定细则的时候,肯定也会更加谨慎,就像上海和重庆的试点实际上就有点不痛不痒。因此恐慌性的抛售大概率不会出现。至于房租,主流看法是在重点城市,肯定是直接向租客转嫁;房源充足,人口稀疏的三四线城市,为了尽快实现出租,可能会按比例由房东和租客协商分配。因此房地产税对租金的影响,最终还是取决于供需关系。
责任编辑: 安智慧 IF108
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