首批自持租赁房落地 对楼市影响几何?

来源: 财界网综合2018-04-16 16:46:13
  首批企业自持租赁房项目之一的万科翡翠书院即将启动预租。按照项目设计方案和配租规则,项目主要分为两类户型,90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元,180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。如果租户承租10年,需一次性付清10年房租,10年间租金不变。对于这样的价格定位,北京万科负责人似乎并不满意,“资金回报率仍然极低,不到2%”。现实情况可能比想象中更为严峻——看似高昂的月租竟不能覆盖万科的基础拿地成本。

  资料显示,海淀翡翠书院项目位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块。2016年10月,万科以109亿元的拿地成本竟得该地块,两宗土地建筑面积约30.2万平方米。

  据此推算,以占比70%的90平米房子为例,按照1.5万元的月租,租期10年,租客需要一次性付款180万元。若不考虑建安、装修等成本,在109亿元的高额成本下,万科需要以10年租期签约6055套90平米房间,才能覆盖其基本成本。该项目的全部房源量仅1000多套,远远低于6055套可覆盖成本的房源量。10年期的租金收入显然不能解决项目收益难题。思源地产首席分析师郭毅表示,对于开发商而言,一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”,目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。在这种情况下,万科翡翠书院想要盈利的可能性很小。

  不过,尽管租金收入并不能让项目实现盈利,但对于租客而言,10年租金180万的买卖却是一笔划算的生意。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从此类项目来说,单纯从一年租赁的角度看,租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看,其实租金是不贵的,再考虑海淀等市区的因素、新房项目租赁等更是可以理解的。换而言之,因为长期租赁中租金相对是稳定的,所以类似定价会考虑到未来物价上涨等因素。从租金的分布看,当期看偏贵,中后期看其实是便宜的。

  租金高可能带来租不如买

  目前万科打造的“翡翠书院”的户型主要分为两类:占70%的一类是月租金1.5万至1.8万元90平方米三居室,另一类是月租金3万至4万元的180平方米以上复式四居室。

  和最近的房源对比,90平方米左右的精装房屋,租金为5000~6000元/月。甚至,该楼盘附近新盘价格在70000元/平方米左右,如果买房,按照90平方米、首付比例最低30%计算,首付价为189万元,而“翡翠书院”90平方米精装修小三居,租金一次付清10年便是180万元,这样对比,买一套产权70年的自有住房似乎更好。

  定这么高的租金,逻辑到底是什么?北京万科相关负责人接受公开解释,项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区,如果一次性承租10年,可以为租户“锁定”租金,10年间租金不变,保证租房生活的稳定。

  万科方面称,该项目是万科住宅产品中的高端系列,所有房源将按叠墅精装修标准交房,同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。

  同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟表示,自持住房是重资产,开发商前期有不少开发投入以及财务成本、装修成本。如果没有资产证券化,前期的成本会非常高昂,从这个方面来说,很难走大众普通水平,所以开发商要去寻求相对来说能够有支付能力的群体。

  一位业内人士反驳称,和买房不同,租房会选择交通比较便利,买房有时候会选择郊区,因为市中心房价比较贵。这个对当前租赁市场形成一个挑战,如果一些自持房源本身位置不好,可能竞争力还不如老房或者是市中心的二手房。

  深圳房地产资深研究人士李宇嘉认为,自持租赁房企业一开始拿地时就没打算赚钱。他们考虑的问题是,北京最稀缺的土地资源掌握在自己手里,相比商品房而言,自持租赁房有产权。在北京这些城市自持一定的物业,对他们来说是很重要的战略投资。

  长期还需要市场来考量

  首批推出的企业自持租赁房,让人不解之处大致有租金高、地点偏、卖相差。首先,它反映了企业的无奈,好地段的土地拿不到,租金太低无法回本。其次,它反映了地方政府在租赁房政策推出时太过匆忙,系统性、长远性思维的考量不够。最后,归根结底反映了中国房地产市场的不成熟,它仍然是初级阶段的表现,而走向成熟的房地产业市场本应是土地市场、新建商品房市场、二手房市场以及房屋租赁市场,多个前后连贯、内在互动的细分市场联动统一起来的大市场,而不是相对封闭或静止的“小市场”。

  一位业内人士强调,万科自持租赁房后续需要考虑几点。第一,对于这种租金比较高的房源,如何让客户去租,国家应该考虑让租户可以积分入户。第二,需要在这个租金标准上做思考。这个还需要考虑一些新的因素,比如说政府补贴等方式,让人可以租得起这种比较贵的房屋。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池强调,目前首批企业自持租赁房高调亮相,是否符合市场需要还有待验证。目前来看,房租较高,适合中高档收入人群;一次性支付10年租金的负担仍然较重,一方面需要贷款支持,尤其是住房公积金贷款支持;另一方面与传统的押一付三方式比较,人们从观念上有一个适应的过程。另外,是否能提供教育等均等化公共服务也是租户非常关心的问题。截至2017年底,北京已推出27个企业自持租赁房项目,自持面积约143万平方米,2018年将力争全面开工,尽早竣工使用。

  对楼市影响不大

  租金之所以这么高,万科方面表示,该项目的租金跟当年地价挂钩,而当年两宗地的拿地成本高达109亿元,再加上建筑成本、装修成本以及后续的运营维护成本,最终使得该项目的租金明显高于市场上普通产品。

  中原地产张大伟表示,目前来看,这么高的租金,市场并不一定能接受。“我们知道,如果以目前的租金价格,1万5到2万,90平方米面积,在北京,基本上不用说考虑到五环以外,二环甚至长安街沿线都有可能租到。这个价格没有从市场角度考虑太多,而是更多考虑了企业不亏损的情况下,能租多少钱就租多少钱。这种情况下,市场能不能接受,目前就我了解,市场并没有多少有这个意愿的租户。”

  张大伟认为,针对这类项目的入市,对整体楼市并不会产生影响。“这种高租金企业自持的70年产权的租赁房,全国只有四例,这就是企业需要消化掉的一些个案。对于局部区域市场,有可能提供一批高质量的租赁房,但是市场是否接受还是疑问。因为毕竟是2020年,还有两年时间,会出现很多变化。现在来看,对于市场我们观察没有任何影响。”
责任编辑: 安智慧 IF108
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