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房企融资渠道面临全面收紧的局面
来源:财界网整理 2018-02-07 07:33:51
  房企融资渠道面临全面收紧的局面。近日恒丰银行一份被曝光内部文件显示,其于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知,而恒丰银行随后也表示这是基于银行贷款结构调整作出的正常经营决策,属于暂时性内部管理措施。与此同时,银监会以及各地银监局出政策和开罚单“两手抓”,对违规房地产企业融资实行高压监管。

  除了商业银行信贷渠道,信托公司银信合作业务以及房企发债融资也依然受到监管层严控。业内人士表示,房企融资通道进一步缩紧,资金链压力将雪上加霜。随着调控持续,楼市进入调整期,资金获取或成为2018年房企业务的关键。

  银行融资面临严监管

  去年召开的中央经济工作会议确定“打好防范化解重大风险攻坚战,重点是防控金融风险”,并明确“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”。业内人士表示,目前金融业涉及房地产的业务总体平稳,但金融资源过于集中在房地产行业将产生较大风险,做好这一重点领域的风险防范势在必行。在国家整体房地产调控的基调之下,相关部门对涉及房地产企业融资的违规行为已经体现出监管高压态势。

  银监会1月发布《2018年整治银行业市场乱象工作要点》,第五条市场乱象就是“违反房地产行业政策”。上海银监局于1月29日下发《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》,就并购贷款展开进一步规范。《通知》要求,开展并购贷款必须符合规定的原则和条件,并购贷款用途应符合国家法律法规和相关政策,并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的,应按照穿透原则管理。如发现商业银行不符合业务开办条件或违法违规,不能有效控制并购贷款风险的,将采取责令暂停并购贷款业务及行政处罚等监管措施。

  多企业面临兑付难题

  同策研究院首席分析师张宏伟认为,并购谈判暗潮汹涌,市场深度调整即将来临。“当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业则是为了调整市场布局。”

  近日,广东省惠州市中级人民法院的一则《关于光耀集团有限公司重整案件竞争方式指定管理人》的公告,披露光耀集团正在申请破产重整。截至2016年6月30日,光耀集团债务超百亿元,资产约为64亿元,处于资不抵债状态。

  在张宏伟看来,从房企资金兑付压力来看,2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期两年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大)。

  其中,被指“打响地王崩盘第一枪”的南京京奥港未来墅项目,在低价入市、停工风波之后,也面临着兑付危机。

  公开信息显示,2016年6月京奥港向中融信托提出了融资34亿元的申请,信托期限12+6个月(满12个月可提前还款),利率为6.4%~6.6%,并以标的地块土地使用权抵押、项目公司100%股权质押、京奥港地产连带保证、实际控制人连带保证设置风控措施。融资主体为北京京奥港集团有限公司,资金投向是京奥港未来墅地块。

  按照中融信托的产品约定,到期日为2017年12月底。这意味着,京奥港未来墅必须在2017年回款才能偿还信托。而信托计划里称,根据初步预算,项目可实现销售收入93.9亿元,扣除期间产生的各种税费,本项目可实现净利润约17亿元,回报率约为18.1%。然而1月25日,记者登录南京网上房地产查询发现,睿创新筑(京奥港未来墅备案名)首开的154套房源,仍有25套尚未出售。

  中原地产首席分析师张大伟认为,近两年激进拿地的企业,接下来将过得比较难。同时,市场观察人士指出,部分房企资金兑付压力逐渐增大,甚至个别房企极有可能出现资金链断裂风险。

  海外融资增长

  同策咨询研究院的最新数据显示,1月,万科、恒大、碧桂园、龙湖、招商蛇口、泰禾、世茂、旭辉、华夏幸福、富力等销售居前的大型房企均发布了融资计划,多数房企是通过发行公司债的方式融资。其中,世茂、龙湖、碧桂园、富力、旭辉、融信、华侨城等7家房企1月融资总额达到242.38亿元,除华侨城的一笔25亿元的境内公司债外,其他都是美元优先票据融资,融资金额折合人民币达到217.38亿元。

  融资成本方面,龙湖地产境外发行一共8亿美元的优先票据,其中3亿美元五年到期,票面利率为3.90%;5亿美元十年到期,利率为4.50%。碧桂园分别发行2.5亿美元、6亿美元公司债,期限分别为五年和七年,利率依次为4.75%和5.13%。龙头房企融资成本优势凸显。

  同策研究院研究员敖毓旻指出,1月房企境内融资渠道仍相对保持收紧,寻求境外融资趋势继续上升。发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一,1月一共有7家监测房企发行了公司债。尤其是在境内渠道收紧的时期,越来越多房企寻求境外发行公司债。
  • 标签:
  • 房企融资
责任编辑: 马毓涵 IF141
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