房企分化加剧 1000亿成为房企生存门槛

来源: 财界网综合2018-01-06 08:15:57
  2017年即将落下帷幕,各大房企一年的成绩单出炉。中国指数研究院29日发布的数据显示,2017年共有144家房地产企业销售业绩过百亿,16家企业跻身千亿俱乐部。碧桂园(02007.HK)则以5500亿元的销售业绩位居榜首。

  29日,中国指数研究院发布了《2017年度房企业绩排行榜》,数据显示,碧桂园以5500亿元位列排行榜第一位,万科(000002.SZ;02202.HK)、恒大(03333.HK)以5238亿元、5151亿元的业绩分列二三位,房企业绩前三甲均超过了5000亿元大关。融创中国(01918.HK)紧随其后,以3600亿元的成绩排名第四,保利房地产(600048.SH)排名第五,业绩达到了3066亿元,位列第一梯队的前五家房企业绩均超过了3000亿元关口。

  2017年的房地产市场暗流汹涌,不仅龙头房企竞争激烈,百亿、500亿、千亿级房企也是挤破了头想进入相应的排行榜。

  2017年12月31日,克而瑞发布《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜,碧桂园登顶居第一,万科连续第三年屈居第二,2016年的第一名恒大跌到了第三,但三家均超过了5000亿;从全榜单来看,房企之间分化加剧,前100强房企占比历史性突破50%,市场加速集中。

  对于中小房企而言,龙头房企5000亿的销售难以望其项背;而进入千亿阵营,则意味着可能拿到未来十年的入场券,因此在近期,包括时代地产、禹洲地产、龙光地产等超过50家房企提出了销售千亿的目标,向市场和投资者喊话。

  1月4日,一家规模在300亿左右的新兴房企高管表示,小房企要实现弯道超车,必须在规模上先走出来。企业规模太小不利于生存,不利于长远发展;未来1000亿将成为房企生存门槛。

  2017年的冠军恒大让位于碧桂园,融创中国突进成为新四强之一,2016年跌出前十的华润置地,2017年终于扳回一局,重回前十。

  2017年末的这份房企销售排行榜,仅前十强的变动就显得惊心动魄,故事多多。

  排行榜显示,碧桂园、万科、中国恒大TOP3龙头房企均破5000亿,第四至第六名融创中国、保利地产(600048,股吧)、绿地控股均突破3000亿,中海地产超过2000亿,位列第七;龙湖、华夏幸福、华润置地位列8、9、10,均超过了1500亿。千亿房企数量则达17家。

  TOP10房企中,融创是上升最快的一家,2017全年同比大幅增长140.3%至3620亿,同时四季度业绩增长1573亿,高于碧桂园的1526亿,成为四季度冠军。千亿企业中,龙湖、新城、旭辉、泰禾增长较为显著;而非千亿企业中,中梁、蓝光、美的、新力也加紧扩张,同比增长均超过100%。

  随着房企销售业绩的增长,各个级别的门槛均有了不同程度的提升。从金额来看,TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿提升23%至381亿。

  中大型房企的市占率也大幅提升,前100强占比突破了50%。在一些重点城市,大型房企更是赢者通吃。

  比如,保利地产(600048,股吧)在广州单城实现销售300亿,万科在深圳、北京销售均已超过300亿,相当于一个中型房企的份额。

  二线城市的集中度提升也是如此。保利成都公司宣布单年销售额突破200亿,碧桂园以224亿元在东莞夺魁。

  中国指数研究院数据显示,万科几乎全部以前三的位置,“通吃”一、二线城市以及小部分三四线城市,如东莞、佛山和中山。

  1月2日,中指院分析师朱敏指出,百亿(及以上)房企在重点城市销售额市占率较高,严格调控的热点城市集中度更显。其中,千亿、500亿以上房企十大城市销售额市占率均值分别达26.7%、37.0%;500亿以上房企在北京、杭州、南京、天津的市占率超40%。

  此外,在市场集中度提升趋势下,土地资源也在集中。50家房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%。

  1月3日,易居中国执行总裁丁祖昱预计,未来各梯队房企行业集中度将进一步提升,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,TOP10房企集中度有望达到35%。在2017年的榜单中,千亿房企数量达到了17家。丁祖昱预测,千亿房企即将再度扩容,2018年有望超过30家。据克而瑞统计,近期有50家房企都提出了千亿计划。

  今年上榜房企的业绩总体好于去年。对比中国指数研究院发布的2016年房企业绩排行榜,2016全年达到千亿销售金额的房企为12家,而今年千亿房企已达16家,龙湖地产(00960.HK)、新城控股(601155.SH)、招商局蛇口、泰禾集团(000732.SZ)为今年新增成员。

  2017年,共有144家房企跻身百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度有所提升。2016年位居榜首的恒大销售业绩为3810亿元,而今年排名第一的碧桂园业绩为5500亿元。

  这一年,众多房企实现了跨越发展。碧桂园、万科、恒大三家业绩由3000亿跨至5000亿,保利房地产、融创中国跨入3000亿行列,龙湖地产、新城控股、招商局蛇口、泰禾集团则由百亿跨进千亿范畴,融信(03301.HK)、阳光城(000671.SZ)、金科(000656.SZ)、金茂(00817.HK)、中梁、蓝光等房企也实现了“弯道超车”。

  随着行业集中度加速提升,房企竞争更为激烈,但规模依然是企业发展的第一要务。多个房企提出了“千亿”甚至“万亿”的战略目标。

  中国指数研究院分析,2017年,“越大越强、强者恒强”成为百亿房企的基本格局。500亿元的业绩成为分水岭,500亿以上大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶,阵容逐年扩容,100-500亿阵营数量开始变少;另外,300亿以上企业销售额增长率均超50%,其中500-1000亿企业销售额增长率高达84%,而300亿以下企业增长率仅21%。

  对于房企格局,中原地产首席分析师张大伟分析称,2017年房企分化加剧,从已经公布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者中小型房企。龙头房企因为资金成本等优势,布局合理,上涨幅度超过市场平均涨幅。

  中国指数研究院分析,从总体来看,2017年,规模增长是百亿房企的主旋律,房地产虽然受到调控高压,但依靠惯性热度仍然呈现出良好的销售表现,百亿房企需在大规模抢收的快感后保持清醒的头脑,紧跟行业“房住不炒”的准则,真正以“绣花功夫”磨炼并提升企业运营能力,提早应对行业变局。

  对于明年的房地产市场,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2018年将是全国房地产市场实质性降温,回归理性的一年,但同时也要防范降温过快过猛,房地产调控的重心,要逐渐由防大起,转向防大落,房企则要防范业绩下滑或增速放缓。

  不过,未来对于中小房企而言也并非全无出路,深耕区域市场便是其中一条,如北京首开、深圳鸿荣源集团等。中原地产首席分析师张大伟指出,排行榜榜单的数据也是有水分的,会随时变动,在资金收紧下,未来多家“假百强企业”会有资金链断裂的风险,尤其是新加入榜单的企业。“未来中国房地产市场,将由大而全的公司和小而美的公司构成。”张大伟认为,龙头房企将在全国占主流,但在小城市,或个别一二线城市,地方性龙头企业的地位也将难以撼动。
责任编辑: 安智慧 IF108
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