论房价看市场 地产政策的解读

来源: 财界网整理2017-12-24 09:06:18
  论房价

  在严调控的态势下,一线城市被送入楼市寒冬,统计局的数据显示,11月一线城市房价与上月相比大都持平甚至下降了,稍微有点杀伤力的是北京楼市,与年中高点相比,跌幅为5.18%。

  虽然调控还在密集出台,各地楼市也摆出易一副后力不足的姿态,就像厦门,房价终于出现下跌迹象。但在某些本应“冷冰冰”的强二线,楼市却打得火热。

  2017年11月15日注定要载入南京楼市史。在南京的“地王窝”河西地区,一天之内十盘齐开,共3200套房,数万人熬夜排队抢房。这黑压压的队伍可不是单有一颗买房心的小刚需,他们手中至少握有180万-430万现金可供验资,还付得起八成首付,最高额超过了840万,能一次性付款并在10日内支付余款。

  这场高门槛的大战集聚了数万名土豪,冻结几百亿资产,摇号抢房,因为楼面价远低于周边二手房价格,买到就是赚到。真真如市场所调侃,这场抢房大战实则是一场“定向型的财富盛宴”。

  “同款”火热沿着长江而上,来到中游二线城市武汉。12月上半月,武汉连开9盘,日日即开即售罄,寒风吹不散武汉人买房的热情。抢房的原因与南京一样,新楼盘与周边二手楼盘价格倒挂。又是一个“买到即赚到”。

  限价政策出台后,一二手楼盘价格倒挂的乱象已经不是稀奇事儿,来看这一份倒挂排行榜,南京和武汉的价差原来还不是最离谱的。而这份榜单上,大部分都是强二线城市,也难怪二线城市成了抢房大战的主战场。

  地产政策的解读

  2017年中央经济工作会议在12月20日闭幕。这次会议主要是为2018年经济政策定调,会议重申要稳中求进,今后3年重点推进防范重大风险、精准脱贫、防治污染,又阐述了从8个方面推动经济高质量增长。而房地产政策在这个8个方面显得更为重要。所以,这次会议对未来几年经济政策影响是十分重要的。

  就当前的经济形势来看,2017年基本上保持在稳定增长态势下,GDP增长要达到6.8%水平,比年初政府“两会”规划的6.5%的增长目标还要好。而2017年国内经济的稳定增长主要取决于三个方面的原因,一是国内房地产市场仍然延续2016年的增长态势,尽管政府出台一系列的房地产市场的调控政策,但是2017年的房地产市场无论是商品房销售面积还是商品房销售金额都在2016年创历史最高的水平的基础上再创历史新高。2017年商品房销售面积预计会达到17亿平方米,商品房销售金额预计达到13万亿元以上。可以说,有房地产经济作为支撑,中国经济保持稳定增长也就没有多少问题了。

  二是2017年货币政策,尽管中国央行一直在强调中性的货币政策,强调中国金融体系的去杠杆,但是今年的银行信贷增长及社会融资规模同样在创历史新高。预计2017年国内银行信贷增长会达到14万亿元,社会融资规模22万亿元以上。强力的金融支持成为中国经济稳定增长的动力。

  三是2017年全球经济开始好转及复苏,尤其是发达国家及东南亚国家经济表现得更好。这些国家的经济走强,需求增加,从而让多年处于困境中的中国出口今年也开始好转。这同样成为2017年国内经济增长稳定的重要因素。

  可以说,中国2017年经济稳定增长态势在2018年仍然会延续。因为这不仅在于2018年是中国十九大后的第一年,十九大报告提出的一系列的新经济思想将在2018年具体落实,而且为了开启十九大后的中国经济发展的新时代,即保持有质量有效率的稳定增长,这次中央经济工作会议推出一系列新的强力政策。这些政策将给2018年中国经济增长提供新动能。

  2017中央经济工作会议房地产市场政策第二方面的内容,是指房地产市场调控政策连续性及稳定性。也就是说,2016年930及2017年417以来,各地方政府出台了一系列的房地产市场调整政策。对于这些调控政策,市场早就在关注在什么时候会退出,特别关注在2018年会不会退出。不过,这次中央经济工作会议明确指出,如果中国的房地产市场不能够回到居住功能,估计在短期内是不会退出,至少在2018年不会退出。不过,当前这些房地产市场调控政策在2018年会产生什么样的效果,目前是相当不确定的,还得进一步观察。

  这次中央经济工作会议第三方面的房地产政策的内容就是因城施策政策不会改变。可以看到,2017年的国内房地产市场的繁荣之所以持续,就在于因城施策的政策。因为因城施策,各个地方政府有权根据本地区的情况出台不同的政策,无论是紧缩还是扩张都由各地方政府而定。所以,在2017年尽管有20个一线及二线城市热点城市的住房市场有所收缩,但对于其他三四线城市来看,基本上处于过度扩张阶段。这种扩张不仅让2017年的房地产市场繁荣还有继续,房价还在上涨,而且也让2017年的土地出让金增长创历史记录,房地产开发企业仍然看好国内房地产市场。也就是说,2018年国内房地产市场仍然会保持2017年格局,房地产市场增长与繁荣还会继续,只不过增长幅度会些许的减少而已。如果2018年国内房地产市场繁荣还在持续,那么2018年中国经济增长保持在6.5%的增长水平也就易如反掌。但是这种房地产繁荣同样会带动国内房价上涨,只不过房价上涨幅度会小一些。

  经济工作会议上释放的信号

  一年之中,最重要的经济会议,就应该是年底中央经济工作会议了,这个会议对于明年的经济工作,有方向性的作用。在房地产方面,此次专门强调了租赁市场建设,特别是长租房建设,这意味着明年在这块要重点发力,那么除了房地产领域,还有哪些重点,值得我们关注

  首先,提到高质量发展,通稿里说的是,我国已经由高速增长转变为高质量增长,这点我们其实通过各种去产能的政策就能看出来,今年的天很蓝,空气质量很好。这主要得益于全国范围的环保风暴,而面对环保风暴所带来的经济下滑,价格体系紊乱,我们并没有妥协。仍在继续,中财办副主任杨伟民在多次公开场合也透露,以后经济发展不再以GDP论英雄,可见从经济决策最高层来说,已经把发展质量看成了第一要务,那么这也就意味着,落后产能,高污染产能,就不要再抱有期望了。最好早作打算,尽早解决自己的问题,可能再也等不来调控放松的一天,明年全国开始征收环保税,整个河北跟北京一起适用最高税率,那么这也就意味着,明年整个华北经济都不乐观。传统重工业将持续受到比较大的影响,经济重心继续南移。也同时会伴随着人口迁移。

  其次,积极的财政政策不变,货币政策稳健中性,首提管住货币供给总闸门,删除了增强汇率弹性的表述。这主要是针对去年的教训做出的指示,2016年初,明知道美国加息缩表,该收缩货币的时候,却释放货币,刺激资产价格膨胀,借此来去库存,结果导致被美元一个回马枪杀得措手不及,外汇损失万亿美元,这个教训太大了。本以为汇率有弹性了,就能对外汇储备形成保护,但事实发现汇率跌的越多,外汇损失也就越大。所以今年不敢再提汇率弹性的说法,因为已经预感到,经过今年一年的折戟蓄势,明年可能美元还要走强。此时我们已经没有多余的外汇可以挥霍了,所以如临大敌,央行更是紧张,要把闸门上锁住,这意味着现在央行的眼里,外汇比市场流动性更加重要,一旦美元开始升值,再来一次百点冲刺,那么央行不排除动用更紧的流动性,届时市场利率会再次提升。对于,楼市,股市,债市都会形成不小的打击。所以从这个层面来看,明年投资市场的大敌就是美元拉升。所以判断,明年整个市场仍然不是一个收获的季节。做投资的朋友,一定要继续做好现金流管理,不要轻易打光手上所有的钱。
责任编辑: 马毓涵 IF141
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