2018年迎房企集中还债期

来源: 财界网综合2017-12-16 08:39:58
  近日,昔日“地王”,南京京奥港未来墅被曝已停工,原因是拖欠施工方工程款超2000万元。与此同时,该项目一笔34亿元融资即将到期,京奥港资金链出现风险。对此,业内人士表示,近年来房企不计成本拍高价地、激进扩张,负债大幅增加。但随着房地产调控的加深,房企融资难度加大,融资成本大幅上升,令房企的资金链深度承压,一旦销售状况不理想,企业周转能力受阻,偿债能力将会失控。

  京奥港并不是唯一面临困难的“地王”。中原地产数据显示,2016年以来50宗高价地中,因资金压力,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%。日前,北京总价第三高地块——丰台地王在拍地后正经历股权的第三次变动。

  中原地产首席分析师张大伟表示,近两年来,房企积极抢地,对市场过度乐观。但在限价下,高价地项目入市难度高,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看,高价地面临市场与政策双风险。

  而对于房企激进扩张的深层原因,一名业内人士表示,近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张,是为防止被大房企吞并,增加企业规模。数据显示,2014年7月至2017年7月,境内房地产企业并购案发生972宗,涉及并购金额高达1.17万亿元。以扩张著称的阳光城为例,其年报显示,2016年,阳光城新增计容建面977.8万平方米,其中85.5%来自并购。

  境外融资规模扩大

  2016年11月份以来,开发商的多种融资渠道被封堵,鉴于压低房地产行业杠杆率,降低金融系统性风险的考虑,境内融资渠道不再畅通。融资难遇上调控年,再加上销售回款低于预期,账上不再趴着可以拿去买理财产品的闲钱,偿债期迫近,调控没有放松信号。

  种种迹象,让开发商嗅到了危险的气息。临近年底,不少房企都在忙着“找钱”,其中,借道海外融资是缓解资金压力的重要渠道。

  事实上,在过去几年房企融资演变历史中,借道境外举债确实曾力挽狂澜,甚至数百亿元的永续债曾成就一个企业一跃成为行业龙头。

  克而瑞称,据不完全统计显示,2017年108家房企境外发债合计1993亿元人民币,占总融资额约两成,而2016年全年房企境外发债仅约626亿元人民币。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。另据克而瑞监测数据统计显示,今年前11个月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11个百分点,重新成为了房企的重要融资手段。

  克而瑞分析认为,2016年由于国内融资环境宽松,企业更偏向于国内发债,境外发债的多为融资能力较强的规模房企,其中“TOP10房企”境外发债占比从2015年的31%大幅上涨到了2016年的53%。2017年由于信贷逐步收紧,扩张中的中型房企增加了境外发债,“TOP30-TOP50的房企”境外发债占比从2016年的8%增长到了38%,“TOP10房企”的比例则缩减到了36%。

  然而,值得注意的是,这些境外的钱并不便宜。这些不便宜的钱最终将成为侵蚀房企利润的黑洞。

  在土地储备方面,今年前11个月,龙头房企表现活跃。根据机构统计,2017年1-11月,TOP100房企共新增货值10.47万亿元,为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍,而考虑到这些项目未来的增值溢价,按照正常的去化速度,这些新增货值在明年入市后,将有效提升明年1-11月百强房企销售量,可以预见的是,在行业规模基本稳定的背景下,未来百强的集中度还有较大上升空间。
责任编辑: 安智慧 IF108
  • 拿起手机 扫一扫

    关注财界网官方微博

  • 扫描左侧二维码

    关注财界网官方微信

    获得更多深度财经资讯

我要评论查看所有评论
昵称:

 遵守中华人民共和国有关法律、法规,遵守《互联网新闻信息服务管理规定》。

 尊重网上道德,承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任。

 您在财界网发表的言论,我们有权在网站内转载或引用。

版权与免责声明:

1 本网注明“来源:×××”(非财界网)的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责,本网不承担此类稿件侵权行为的连带责任。

2 在本网的新闻页面或BBS上进行跟帖或发表言论者,文责自负。

3 相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

4 如涉及作品内容、版权等其它问题,请在30日内同本网联系。

热文排行
  • 财经
  • 股票
  • 理财
  • 综合

千股吧热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

基金岛热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

社区热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

财界网广告服务中心

广告热线:400-898-3001