北京再推共有产权房抑房价

来源: 财界网综合2017-12-05 07:24:43
  自9月20日《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下称《办法》)颁布以来,北京市多个地块供应开展共有产权住房项目。11月11日,顺义区首个共有产权房项目金隅大成·金成雅苑的申购工作结束,计划在12月中旬开展摇号。11月14日,北京市首个公开摇号的共有产权房——朝阳区锦都家园项目的申购家庭就业情况复核结束。

  共有产权住房在保障范围、房源供应等方面较以往的保障性住房都体现出新的特点。“新北京人”的购房资格认定更是成为各方讨论的焦点。

  共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房,政府和购房人各持有一定比例的产权。

  在共有产权房政策出台后,北京连续推出多块共有产权住宅用地。截至11月上旬,北京市共有7宗共有产权住房项目地块供应,主要分布在朝阳区、大兴区、昌平区、房山区等地,可提供建筑控制面积约114万平方米。另外,在配套政策方面,作为共有产权住房各项细则的探路者(300005,股吧),前述两个项目同样进展顺利。

  锦都家园项目于2017年6月开始作为自住房项目申购,规划建设房源427套,销售均价约为22000元/平方米。9月30日《办法》开始实施后,该项目转为共有产权住房项目,房源中的30%共计128套房源专门向“新北京人”配售。项目最终确认申购家庭162926户,可参加摇号的家庭121186户。

  针对申购对象,朝阳区房管局将其分为两组,第一组为朝阳区户籍无房家庭或在朝阳区工作的北京市其他区户籍的无房家庭,第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍无房家庭(即“新北京人”),两组分别有95965户和25221户家庭组成。

  其中,申购家庭认定标准成为关注焦点。针对“非朝阳区户籍家庭的申购家庭须在朝阳区工作”这一条如何界定的问题,朝阳区规定,申购家庭全部成员中任意一名成员申购当月社保缴费区在该区,即可参与申购,并将按照各组房源数量与摇出的对应组别家庭数量一定比例进行审核。根据11月6日公布的申购审核结果,第一组598户家庭及第二组320户家庭中,通过比率均在七成左右。

  此外,11月11日,北京市首个以共有产权住房条件申请登记的项目金隅大成·金成雅苑二期网上申购工作结束。该项目共有产权住房面积约7.9万平方米、969套,销售均价19000元/平方米。申购家庭总数为51705户,其中本市户籍家庭39205户,非本市户籍家庭12500户。

  北京市住建委指出,北京市将加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作,今后5年将完成25万套共有产权住房供地。

  按照《办法》规定,共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委(房管局)组织实施,朝阳区和顺义区的第一批共有产权房项目,其细则制定受到关注。其中,《办法》明确规定,各区对满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,11月份,北京宅地成交的楼面价为25161元/平方米,环比10月份下降9.2%。溢价率则仅有8.24%,较10月份大幅减少23.06%,创下了今年各月溢价率的最低值。

  事实上,今年二季度以来,土地市场已经少有地王出现,进入三季度后,多个城市出让地块已不像年初时开发商互相争抢,反而曾出现流拍现象。今年年初时,我们判断三季度将是逆周期拿地时期。集团一直顶住压力,直到三季度才出手,在北京、上海等地拿地,且拿到的土地溢价率是低于预期的。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,11月份,北京共成交10宗土地,其中包含居住类用地7宗,商服金融类用地3宗。7宗居住类用地的建设用地共84.95万平方米,规划建筑面积共158.8万平方米,总成交金额为399.55亿元。7宗宅地成交虽然低于10月的9宗,但在前11个月里依旧是交易量较多的月份。

  值得关注的是,土地溢价率低的背后,不乏共有产权房的推动的原因。在这10宗宅地供应中,有4宗为共有产权房用地,且这4宗地都是全部用于共有产权住房建设,其中北京市房山区良乡镇中心区等地块,限价26000元/平方米;北京市房山区阎村镇等地块,限价26000元/平方米;北京市延庆区延庆新城03街区会展中心东侧一期等地块,限价18000元/平方米;北京市朝阳区豆各庄乡马家湾村地块,限价36000元/平方米。

  因共有产权房的限价政策,在成交的7宗地块中,4宗共有产权房地块在出让中争抢并不激烈,最高报价次数仅有5次,朝阳东坝乡驹子房村地块、北京市大兴区魏善庄镇地块甚至仅报价一次,最终以起始价成交。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,自住房升级为共有产权房之后,北京明显又加大了共有产权房的供应力度,这对增加中低价位住房供应,满足刚需人群置业需求有着重要意义。

  同时,由于近期北京释放的土地多共有产权房,土地拍卖也一直坚持限地价、限房价,项目预期利润降低,开发商的抢地热情明显消退,11月份,各地块拍卖基本没有什么竞争,最终的溢价率也因此创下新低。

  截至11月底,2017年北京的住宅供应量已达72宗,成交量已达65宗,均为2016年的3倍以上。可见,经历了2016年的低供应和高热楼市之后,北京明显加大了供给侧改革力度,在限制需求的同时,加大土地供应,尤其是加大中低价位、中小户型房源用地供应力度,随着这些土地转化成为新房项目逐步入市,可以预见,未来北京新房市场将逐步走出现今的交易低谷,且供应和成交结构更加优化,房价也可得到有效控制。胡景晖认为,为合理调控楼市,北京今年主动从源头发力,大力控制土地拍卖价格,限制项目销售价格,这将在一定程度上改变面粉贵过面包的情况,拉低新房价格,进而影响项目周边二手房价格,平抑整个北京的房价。
责任编辑: 安智慧 IF108
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