长租公寓的春天来了吗?

来源: 财界网综合2017-11-14 07:28:42
  在万科、龙湖、世联、链家等房企及地产中介公司大步迈进长租公寓领域时,一个新的介入者出现了。11月3日,建设银行(601939,股吧)深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业,以及比亚迪、方大集团(000055,股吧)、研祥智能、兆驰等11家企事业单位签署住房租赁战略合作,推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源,并发布个人住房租赁贷款产品。

  此次合作的方式,简单来说就是房企出房源,建行向租户发放名为“按居贷”的租房贷款,贷款一次性打给房企,租户再按息每月向银行还款。租户包括比亚迪等科技企业和个人租户,提供给科技企业的房源被纳入政府的人才房范畴,由深圳市人才安居集团和建行合资的租赁公司统一管理。“按居贷”现在还无法从网点直接申请,但预计很快就会推出来,申请这一贷款的前提是通过该行指定的几家房屋中介租房。

  按居贷有信用和保证两种贷款方式,最高可贷100万元,额度期限最长不超过10年,信用贷最长不超过3年。利率给予一定优惠条件,一年期内的月利率为3.63%左右,一至三年期的月利率为3.96%左右。而当前银行普遍对首套房按揭贷款利率执行在基准利率基础上上浮10%的水平,3.63%-3.96%的利率水平比近十年的个人住房按揭贷款利率都要低。

  近年来,随着众多企业及各路资本涌入,长租公寓市场正在迅速发展,包括万科、碧桂园、龙湖、远洋等大型房企都开始涉水长租公寓,不少中介机构以及互联网公司更早已布局长租公寓市场。业内认为,在全国各地楼市调控不断升级加码的大背景下,长租公寓的万亿前景被房企看好;而另一方面,房企面临增收不增利的困境,转型寻求利润增长点是大势所趋。在此趋势下,长租公寓市场迎来爆发期。

  万亿市场空间巨大

  据悉,建行在此次银企合作签约中宣布成立住房租赁公司建信住房服务(深圳)有限公司,作为建行长租品牌的推广,负责与包括碧桂园在内的开发商合作,一端整合房源,另一端对接深圳大量的承租企业。而据相关承租企业介绍,承租企业大多来自实业,近年来因为一线城市上涨太快,给企业吸引人才,留住人才带来挑战。建行与开发商响应中央号召,加快多渠道保障,多措施并举,租购并举的要求,合力向实体企业提供高质量住房,留住人才,保证实体经济在深圳的蓬勃发展。

  当前房地产政策精神定调“房子是用来住的,不是用来炒的”。实行租购并举,培育和发展住房租赁市场,成为深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。在大背景的影响之下,长租公寓市场再次升温。

  据链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究报告显示,2016年中国房产租赁市场租金规模大约达到了1.1万亿元,预计2020年这一数据将达到1.6万亿元,2025年增长到2.9万亿元,到2030年预计会超过4万亿元。过去几年中,长租公寓市场正迅速发展。据不完全统计,目前已有20余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资,预计后续资本市场的投资仍将继续。

  “之所以众多房企、中介机构、各路资本纷纷进入长租公寓领域,背后的主要原因则是瞄准了长租公寓的未来。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示。

  企业积极布局拓展

  据克而瑞数据显示,在TOP30房企中,已有三分之一进入了长租公寓市场。万科董秘朱旭称,长租公寓有很大的需求,万科把长租公寓作为重要的着力点,主要在核心城市发展。事实上,2015年年初,万科就在长租公寓领域试水,推出长租公寓品牌“万科驿”,2016年5月更名为“泊寓”。朱旭认为,租房是一个非常大的市场。其援引数据称,2013年中国租赁市场达到了2.5万亿元,垂直细分到长租公寓,市场规模至少有1万亿元,这是很有诱惑力的。以一线城市广州为例,万科表示,未来3年,泊寓计划在广州拓展为有5万套规模的青年长租公寓,在规模、产品、服务各方面领跑,成为行业标杆。此外,广州泊寓计划除了经营万科自持开发的重资产项目外,还将通过“求筑计划”以返租、并购和托管管理等轻资产形式进行拓展。

  当前积极布局长租市场的另一房企巨头碧桂园,其正将推动租赁行为与金融产品相结合,为社会提供稳定的长租房源,发展品牌化、规模化、专业化的住房租赁事业。

  据介绍,今年5月碧桂园成立长租事业部,并先后在北京、上海、广州、深圳、厦门等一二线城市布局15个项目,其中碧桂园与建行合作的长租项目预计将很快在深圳面世。碧桂园向建行长租平台提供房源,建行则为碧桂园提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务。

  碧桂园深圳区域总裁胡超表示,深圳是一个年轻的城市,充满活力、遍布梦想,在这里做长租公寓就是回归初心,给追求梦想、踏实奋斗的年轻人一个“五星级的家”,哪怕是租来的。

  碧桂园长租品牌计划融居住、物业、金融、商娱、健康等多元内容于一体,为租客营造“梦幻之家”,另外可从房源评估、设计、装修、配置、招租、售后服务以及其他附加服务等方面发力,为业主提供一站式房屋租赁解决方案。

  租房需求待培育引导

  另一方面,租赁市场发展,除了政策护航及企业支持,更依赖于民众观念的转变。

  合富辉煌(中国)商业公司总经理张智斌指出,目前全国流动人口数量保持高位水平,租房市场需求大;一线及强二线城市地价房价高企,租金回报率低、租赁住房供应相对不足;资金主要流向房屋买卖市场,租售市场发展极不平衡;当前租赁市场份额占比低,未来租赁市场发展潜力巨大,这些种种现状都是亟待大力发展租赁市场的主要原因。

  张智斌表示,除了从供应端的租赁房源着手,需求端思想观念的转变也是租赁市场能否蓬勃发展的关键。要想大力发展租赁市场,实现“租售并举”,必须切实保护承租人的权益,使更多有住房需求的人乐意选择租房方式解决居住问题,这将是一个思想观念转变的过程。毕竟在国人传统观念中,购房才是更优的选择,更有保障及安全感,而“租购同权”的提出及进一步落实,将有望逐步转变传统观念,分流更多有居住需求的人群选择租房,真正实现“租购并举”,使租售市场平衡发展。

  他认为,随着租房人群将会越来越庞大,届时将衍生出更多不同类型的租房需求,长租公寓将往更多元化的方向延伸发展。

  谈盈利为时尚早

  整个长租公寓市场仍处于前期投入期,短时间回本不容易,套内面积17平方米、挑高3米多,沙发、餐椅、衣柜、双人床布设得淡雅清新,电视机、空调等电器一应俱全……北京劲松泊寓的一套大开间洋溢着青春气息。这套公寓半年起租、最长一年,月租6000元,比邻近小区60平方米一居室5500元的月租略高,但不用交中介费,租客还能免费使用阅读区等公共空间。排除促销优惠等因素,长租公寓本身确实有其独特优势。比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等;又如房屋通过装修改造后品质大为提高,即便是老旧小区中的分散式房源,其“一方小天地”也更符合年轻人的口味。

  不过,长租公寓要想持续向好,关键在于赢得可观的回报,这就得好好算算账——

  支出一端最大头的,无疑是支付给产权拥有者的房租支出。万科推出的泊寓项目中,有些房源为万科自持,另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出,一般会占月收益的七成以上。“广州、深圳相对还好,按月计算,每平方米的拿房成本为85—95元;北京、上海则‘奇货可居’,成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理总经理金羽说,特大城市普通住宅库存率极低,集中式长租公寓一般得选择商业用房,“获取房源时,我们还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。”

  另一个大头是改造装修。既然要长租,房屋寿命就不能太短,设备也不能更换过勤。泊寓在改造装修时,参照了万科精装商品房的标准执行,即便能倚仗集团采购的便利,改造成本也不低,约在2000元/平方米左右。

  支出多头,收入则相对简单——租金。有人认为,长租公寓抬高了租房价格,但在经营者看来并非如此:一来,租金高低是与居民收入水平相对而言的,租户会根据自身财力选择栖身之地;二来,长租公寓外还有大量分散房源,租户可以用脚投票。“在纽约、香港、伦敦,租金占收入的比例超过了50%,而在北京、上海,这一比例尚在30%左右。”链家研究院院长杨现领表示。

  入住率的高低,同样事关长租公寓营收状况。据金羽介绍,从全国看,泊寓的入住率至少在90%以上,有些店铺长年达到100%,“除非轮换的时候才会有空房间。”

  总体而言,整个长租公寓市场仍处于前期投入期,谈盈利还为时尚早。“我们今年运营到了第六年,才在北京实现了微利,算上其他城市的话,从全国看还属于投入期。”北京自如公司总经理熊林表示,他们更加看重未来,“庞大的需求将产生万亿级的市场。”

  “随着居住观念的升级和市场的调整,租金回报率会日渐乐观。”杨现领判断,集中式长租公寓的租期一般为10到15年,通常的回本周期是5到6年,如果运营得好,3到4年就可以开始盈利了。
责任编辑: 安智慧 IF108
  • 拿起手机 扫一扫

    关注财界网官方微博

  • 扫描左侧二维码

    关注财界网官方微信

    获得更多深度财经资讯

我要评论查看所有评论
昵称:

 遵守中华人民共和国有关法律、法规,遵守《互联网新闻信息服务管理规定》。

 尊重网上道德,承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任。

 您在财界网发表的言论,我们有权在网站内转载或引用。

版权与免责声明:

1 本网注明“来源:×××”(非财界网)的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责,本网不承担此类稿件侵权行为的连带责任。

2 在本网的新闻页面或BBS上进行跟帖或发表言论者,文责自负。

3 相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

4 如涉及作品内容、版权等其它问题,请在30日内同本网联系。

热文排行
  • 财经
  • 股票
  • 理财
  • 综合

社区热贴
  • 热门主题
  • 热门回复

财界网广告服务中心

广告热线:400-898-3001