各地力推“只租不售”模式 影响几何?

来源: 财界网综合2017-10-12 11:47:30
  深圳市土地房产交易中心11日发布公告,公开挂牌出让龙华一宗土地,系深圳首次采用住房全年期只租不售的办法以挂牌方式出让居住用地。本次供应市场的居住用地位于龙华民治街道,土地面积为20042平方米,建筑面积为90180平方米,含商业、住宅和其他配套设施,土地使用年限为70年。

  项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让。该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市、区关于租赁住房的相关规定,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。

  此次出让还规定,本出让宗地配建27060平方米(总建筑面积的30%)的人才住房,最终配建的人才住房面积根据竞价情况得出,并与租赁住房面积联动调整,人才住房面积增加的,租赁住房面积将随之减少。

  上海推出“只租不售”宅地竞得人须100%自持70年,近日,上海规划和国土资源管理局网站发布了2幅拟出让地块公告,地块的土地用途都标注为“租赁住房”。“租赁住房”一词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏,“只租不售”,这种模式在上海的土地招拍挂中尚属首次。

  据了解,这次出让的两幅地块,分别位于浦东新区张江南区和嘉定新城,土地面积分别为6.5万平方米和2.85万平方米,它们的出让年限与普通商品房相同,都是70年。不过,出让公告要求,竞得人必须在出让年限内,100%自持物业,这意味着竞得人不能出售所建项目,只能出租。

  此外,公告对未来项目房屋套型、精装修标准、租赁年限、配套建设等方面都有明确规定。两地块均不得建设公寓式办公楼和酒店式公寓,且须精装交付。两宗地块须至少提供1897套租赁住房。其中,嘉定新城地块占地面积2.85万平方米,规划建筑面积7.13万平方米,须提供租赁住房不低于671套。张江地块占地面积6.5万平方米,规划建筑面积13万平方米,须提供租赁住房不低于1226套。

  实际上,在近年来的土地出让中,住宅用地已经普遍规定,要有一定的自持比例。不过在上海,自持比例达到100%还是首次出现,公告显示,两幅地块的起价每平方米都不足6000元,这两幅地将在8月2日进入现场竞价。

  杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心27日挂牌出让一宗租赁住房用地,项目建成后“只租不售”。据悉,这是杭州推出的首宗租赁住房用地。公告显示,该租赁住房用地为杭州市江干区彭埠单元R21-20(2)地块,紧邻城东新城核心区。土地出让面积为39086平方米,地上可建建筑面积约89897.8平方米,出让年限70年。地块的土地用途标注为“租赁住房”,所建物业仅用于出租,不得出售。该地块于10月27日进入现场竞价。

  杭州是全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一。根据此前出台的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,杭州将增加租赁住房供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。未来3年,杭州新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。

  “只租不售”的土地模式已经在多地出现。就在今年7月,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交。随后,上海市规划和国土资源管理局网站发布公告,挂牌出让涉及徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区的几幅国有建设用地使用权,均属“黄金地段”。根据公告,地块土地用途为租赁住房。

  9月中旬,广州公共资源交易网挂出一宗宅地公告,明确指出项目建成后必须全自持,不得分割销售,自持年限与土地出让年限一致。与此同时,项目将用于建设工业企业员工租赁用房,租赁对象须经广州市黄埔区政府审核同意。9月底,杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心挂牌出让一宗租赁住房用地,项目建成后“只租不售”,这也是杭州推出的首宗租赁住房用地。

  珠三角率先推出全自持租赁住宅用地的是广州。广州首宗全自持租赁住宅用地入市,为黄埔开发区KXC-K1-9地块,经过6轮争夺,直接触碰最高限制价21967.5万元,现场停止竞价,16日转入摇号确定最后竞买人。

  深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士介绍,拍地开发商100%自持这种出让方式在深圳的开启相对稍晚,北京、上海、杭州等地都已经在采取这种方式了。李宇嘉认为,采取这种拍地方式的一个很重要的原因是为保障房供应开道,“十三五”期间深圳须供应保障性住房35万套,其中面向人才群体供应不少于70%,这个任务可以说是非常难完成的,利用新地来配建是一种很重要的方式。这也是为了贯彻楼市未来发展租售并举的长效机制,与国家大政方针相符、深圳必须在土地市场上有所举动。

  以往土地招拍挂价高者得之的这种出让方式和原则已经被市场所抛弃,或者说完全进行了改革,李宇嘉认为今后有新地块出让,首先必须限地价。因为地价推高房价是过去十年来房价上涨的重要推手之一,“如果说地价控制在一定的水平之下、楼面价会降低的话,那是不是房价的上涨预期就会明显减弱?在控地价的基础上再配建人才住房公共租赁住房、公共服务设施等等,这在全国热点城市都将是一个常态化的事情。”李宇嘉认为。

  李宇嘉认为,深圳以全新方式出让居住用地,对于未来深圳楼市的影响就是开发商拿地难度越来越大。只有龙头开发商才够胆拿。因为这种拍地方式对企业的资金实力、盈利模式以及后继的经营模式都提出了更高的要求。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,深圳此次推出自持型用地,很大程度上说明了当前深圳发展租赁市场的节奏在加快,这也使得此类租赁房源更具有信号意义,即后续自持型用地或成为发展租赁市场的一种占主流的“用地版本”。深圳本身土地资源相对稀缺,对于此类土地的供应而言会逐渐在深圳郊区进行,此类房源对于影响深圳住房市场的房源以及引导居住者租房都有积极的作用,也有利于对冲深圳当前的高房价。

  政府为何推出“只租不售”模式?最主要的目的是,通过发展长租市场延缓购房需求。

  目前,造成楼市泡沫危机有两大原因:一是人们对租房的不满;二是对房价上涨预期的恐慌心理。

  近年来随着城市化进程,大量人口涌入城市工作、生活,从而产生了大量的居住需求。但国内的住房租赁市场并不完善,二房东、小中介克扣租房押金等种种乱象,使得人们对租房体验很差。加之房子往往与一个城市的教育等福利相挂钩,这都使得购房成为中国人生活的一个必选项。另一方面,面对近年来房价的节节上涨,大量刚需族产生了恐慌心理。于是房价越涨,人们越买,加上开发商和炒房客的推波助澜,房价也就越炒越高。

  有一个数据可以佐证中国的恐慌性购房现象。首次购房年龄普遍在30岁以上,如英、美为35岁,德、日则为41岁,而中国北京则为27岁。

  “只租不售”的出现,有利于延缓这类购房需求,从而维护楼市平稳发展。因为一方面,向市场投放一批出租房源,并交由开发商持有,有利于规范租房市场,解决安居问题;另一方面,发展长租公寓,提高人们对租房的满意度,反过来也能为楼市炒房降温。

  那么,对房企来说,“只租不售”模式意味着什么?

  只租不售对房企的一大影响是,发展长租业务,从以往单一的项目开发转向存量资产运营管理环节。其盈利模式也将随之从短期销售转向长期服务。这有利于楼市价格的稳定。

  不过,也有人指出,开发商只靠租房赚钱并不容易。要想赚钱,要么将租金提高到远超市场价的程度,而这就要面临来自市场和政策的高风险;要么就是寻找租售以外的方式赚钱。这直接影响着开发商参与长租市场的积极性。

  那么,“只租不售”模式会推动房价下降吗?

  其实谈论“只租不售”对房价的影响,意义不大。影响房价的因素很多,相比增加租房供应,捆绑福利、金融属性等因素对房价的影响更大、也更深远。“只租不售”最主要的意义在于,属于政府着力建立楼市长效机制的一部分。它的出现,丰富了住房租赁市场,使得人们有了更多选择,一定程度上有利于人们居住品质的提高。而从这一点上看,有利于国内房地产市场的规范与稳定。
责任编辑: 安智慧 IF108
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