北京共有产权房对房地产市场有何影响?

来源: 财界网综合2017-08-07 07:28:13
  由北京市住房城乡建设委等四部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见,一个叫做共有产权住房的定海神针正在形成。这一《办法》通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,并允许房屋出租,且在满5年后,购房人可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

  《办法》内容总结如下:

  一是各区的房源,都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。(瀚哥反复强调,人才才是一个城市的核心竞争力,30%以上给新北京人,即使你没户口也能够有机会有房子了)

  二是单身人士申购需年满30岁。(不是其实单身狗,但是为了有属于自己的房子还是早点成家立业吧)

  三是有过住房转出记录的家庭,不能再申购共有产权房。如果离婚了,需要3年之后再申购。有违建不更正的,也不能申请共有产权房。(确保了真正把房子给需要的人,假离婚没门了)

  四是持有不满5年的只能代持机构回购。持有满5年的,同等价格下代持机构优先买;也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭;还可以转成商品房销售给代持机构分成;满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。(想通过投资赚钱的,可以洗洗睡了)

  五是物业费和公维,再加上暖气费之类的,共有产权双方谁住房谁承担,也就是购房人承担。(谁使用谁付费,公平合理)

  这一整套组合拳的出台,其实牢牢把握住了房地产的核心需求人群,刚需人群,对于刚需人群来说,他们的财富最少,但是对于住房的需求确实最大,而之所以之前炒房会有那么多人相信房价不会下跌,原因就是刚需人群的庞大需求,只要有刚需存在,炒房客就会觉得自己有数不清的接盘侠。但是,“房子是用来住的,不是用来炒的”,所以一定要有办法满足刚需人群的需求,才能够真正起到平抑房价定海神针的作用。

  会成为平抑房价的定海神针吗?

  共有产权住房是在一线热点城市房地产价格过高的大背景下出台的,这种通过多次过度的政策类型,是在较小的影响刺激房地产市场的情况下对于核心需求人群的一种有效供给。这个共有产权住房最主要的功能在于:

  一是产权的多轮多次让渡让买房成为了可能。为什么房地产成为大家最大的负担,因为对于刚需人群来说,他们的年龄层次普遍偏低,这也导致他们的财富水平也较低,这样的低财富水平的情况下,通过自己的积累凑齐高房价下的首付几乎成为一件难于登天的方式。但是,一旦你不是为所有的产权买单,而是为了部分产权买单的话,将会有效地降低你购房的成本,而随着年龄的增长购买力水平的提升,刚需人群能够逐渐有能力将政府手中的产权相应的购回,从而实现了拥有自己住房的目的。

  二是针对无房群体的保障住房。整个政策来看,政策针对的是无房人群,并且有30%的非本事户籍的新北京人购房,这让户口对房地产的限制进一步降低,具有明显的保障性住房的属性,非常符合外地限购人群的切实需求。再加上允许租赁,从而让房屋的商品房属性和流动性进一步加强,从而让保障性住房真正具备保障的特征。

  三是明确了房地产市场的居住属性。共有产权住房从根本上来说就是通过特殊的顶层设计,将保障与居住属性落实到位,再加上建筑面积不大于90平米,这让大多数刚需和首套住房人群看到了希望。再加上,全装修的成品房交房的导向,从而让居住乃至拎包入住成为了可能。这无疑是再次强调了房地产市场的居住属性,让居住这个根本作用深入房地产市场的内核。

  四是北京将会起到冲锋号的作用。由于北京首都位置的特殊带动效应,北京住房的探索将会给全国住房起到标杆性的作用,从而从顶层设计的角度真正改变房地产市场的供给,让房子成为大家居住的生活品。

  当刚需的需求被满足了之后,炒房的接盘源泉就开始被消灭,这样房地产投机的风潮将会被进一步压缩,这与给房地产市场去杠杆去泡沫的要求是不谋而合的,才是真正平抑房价的核心要点,至于能不能成为房价下行的定海神针,不妨让我们拭目以待吧。

  对房地产市场有何影响?

  共有产权住房的提出,是对原自住型商品房政策的进一步调整优化。新政一出,立刻引起广大刚需群体的关注。那么对房地产市场,究竟会有什么影响呢?

  推进长效机制建立

  北京市房协秘书长陈志表示,北京的共有产权住房,应该是长效机制的重要组成部分之一。共有产权住房有许多的创新点,它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主。而且,从使用人的角度上看,有同质同权的创新,包括房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等。此外,共有产权住房还有助于进一步平抑房地产价格、解决北京交通拥堵的大城市病。

  “由于各区的房源都要按30%的比例划给新北京人,这就扩大了保障范围,是迈向住有所居的重要举措,对北京市建设国际一流和谐宜居之都具有重要意义。”

  中原地产首席分析师张大伟表示,“共有产权住房”跟北京以往推出的经济适用房、两限房、自住商品房政策相比,凸显了真实居住和职住平衡两大属性。

  张大伟分析指出,从共有产权房政策目前试点的内容来看,它和过去各种类型的保障型属性的住房不一样,它更多地回归了两个属性:一个是真实居住,在保障的覆盖人群里面提到了新北京人;另外一个特殊属性是职住平衡,政策提到了各区在优先人群方面,本区的房源应该会倾向于本区正式工作的人群。总体看来,政策内容更加地可执行、可操作,对未来整个房地产市场,算是长效机制的改变。

  覆盖人群更加精准

  国务院发展研究中心研究员刘卫民认为,政策明确政府与购房家庭所持份额,对政府与购房家庭的权利界定更加清晰,双向选择的特性决定了购房者可自由退出,政策弹性高,可操作性强。

  张大伟表示,从覆盖的人群来看更加精准化,比过去扩大了一部分人,同时也在过去覆盖面内,减少了一部分带有投资属性的人群,特别是在政策中明确提及比如说在一定年限内有转出房屋记录的,同时有一部分通过假离婚手段为了购买过去的自住房、经济适用房等等的,在共有产权房里面再想通过过去的手段获得购买资格难度就非常大了。

  不过,也有人担心“共有产权住房”也会出现僧多粥少的局面。

  网友表示,“作为非京籍的新北京人来说,共有产权房会增加在北京买房的希望。不过,现在具有北京户口的人,对这方面房源的需求量都比较大,那么非京籍的能不能从这30%当中拿到属于自己的部分呢?因为现在新北京人还是非常非常多的。”

  总体看来,北京推出了共有产权住房,对完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平等,将起到重大意义。
责任编辑: 安智慧 IF108
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