新一轮楼市调控席卷17城 如何影响未来楼市?

来源: 财界网综合2017-03-21 07:38:44
  上周末(17日),北京出台房地产调控新政,实施“认房又认贷”,二套房首付比例提至60%。广州、石家庄、郑州、长沙、保定相继跟进收紧,全国17个城市20天内密集出台了楼市调控新政。业内人士表示,此轮调控政策将有效缓解现阶段市场恐慌情绪,令购房者预期保持稳定,进而使得房价波动总体可控。

  19日,河北省保定市人民政府网站发布《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》,指出暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。同时,暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房,这已是上周末以来的第六个调控收紧城市。

  17日,北京发布房地产调控新政,开始执行“认房又认贷”政策。首套房方面,购买普通住房首付比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。二套房方面,普通自住房最低首付款比例为60%,若为非普通自住房,首付提高至80%。而在二套房的认定方面,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,均认定为2套住房。

  广州、石家庄、郑州、保定、长沙也连夜发布新政。广州方面,除从化、增城区按现行政策执行外,其余区域本市户籍执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房),本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍购房资格延长至5年连续缴纳个人所得税或社会保险,不得补缴。二套房认定方面,收紧至“认房又认贷”。

  石家庄方面,非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时,须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房(含新建商品住房和二手房);对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂不得在本市购买住房,购房时间以交易合同网签备案时间为准,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

  郑州方面,凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

  长沙方面,暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。长沙限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域)。

  国务院研究室副主任韩文秀日前在国新办发布会上指出,要分类调控、因城施策,强调地方政府特别是城市政府要切实负起调控责任。北京住建相关人士表示,去年930新政以来,北京市无论新建商品住房,还是二手住房的成交量,都持续下降,新建商品住房价格也趋稳略降,二手房价格环比涨幅明显回落但仍处于上涨通道。特别是近一个月来,涨幅又有所反弹,中介门店看房的客户量也明显增加,百姓购房热情再现高涨迹象。

  “从其他一些重点城市来看,去年底实行‘认房又认贷’,提高个人房贷门槛,目前取得了良好的二手房市场调控效果。”上述人士表示,此次北京借鉴这些城市的做法,强化差别化信贷政策,不但实施“认房又认贷”,而且还通过“一提一降”,适度降低金融杠杆效应,即进一步提高二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。中原地产首席分析师张大伟表示,现阶段房价暴涨原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,且购房热情快速外溢。目前,北京调控力度已恢复至2014年,未来调控或将向更多地方扩围,市场也将逐渐平稳。

  面对限购带来的需求外溢,一些三四线城市在处理“活”起来与“火”起来之间体现出“稳字当头”的特征。如石家庄、赣州在调控中并未实施全域限购,而是选择在中心城区稳步推进,对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制,缴纳持续时间要求并不高。

  “部分三四线城市限购说明其进入了‘去库存’和‘控房价’双轨并行的模式,但去库存依然是三四线城市核心要务,限购也主要是针对局部区域的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,三四线城市面对“火气”蔓延,如何处理好“活”与“火”的关系,对去库存和稳增长具有重要作用。

  中央明确指出,“房子是用来住的、不是用来炒的”。今年的政府工作报告提出,要因城施策去库存。严跃进表示,从措施上来看,本轮调控主要对非户籍人口的购房资格进一步收紧。

  分析人士指出,最近几个月,北京、广州等地二手房价格上涨速度明显超过新房,甚至出现“价格倒挂”现象,因此新一轮限购升级首当其冲的是二手房市场。

  中原地产首席分析师张大伟认为,如果执行目前的调控政策,房价较难出现上涨趋势。至于调整的幅度,则要参考信贷政策。“目前开发商的资金情况比较优良,降价的意愿不太强烈。”

  此外,随着京穗再次加码调控,“外溢”势能继续增大,环一线周边区域调控压力进一步加大。面对房价上涨压力,地方政府落实楼市调控的主体责任愈加艰巨,市场期待楼市调控的长效机制尽快出台。一些地方住建部门负责人称,“环比不增长”成为地方调控的主要目标,但限于地方事权,地方政府在楼市调控中只能通过户籍、社保年限、首付成数等进行调控。

  “长效机制涉及金融、税收、土地财政等宏观政策法规,需要从国家层面尽快理顺相关法律法规政策的制定和衔接,才能让地方政府在落实主体责任时具有更强的操作性。”珠三角一位住建局长说。

  国务院副总理张高丽在“中国发展高层论坛2017年会”作主旨演讲,谈及房地产市场时表示,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存。张高丽指出,要妥善处置房地产泡沫、互联网金融等风险。防控金融风险放到更加重要的位置,妥善处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫、互联网金融等一批风险点,确保不发生系统性金融风险。

  在同一会场上,国家发改委主任何立峰指出,当前中国经济发展面临三大结构性的失衡,房地产和实体经济的失衡是其中之一。“大量资金涌入房地产市场,曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快上涨,进一步推高了实体经济发展的成本。”

  3月18日,银监会副主席王兆星表示,下一步将继续采取差别化的信贷政策,对部分房价过热的城市,要采取审慎的房贷政策;对部分有去库存需求的三四线城市,还会给予必要的信贷支持。

  调控力度在加强,但稳房价仍是重心。《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀日前表示,调控的方向和取向是因地制宜,根据不同地方、不同城市的情况,区别对待。库存大的地方要去库存;房价上涨压力大的或者上涨比较多的城市,就要采取相应措施来抑制房价过快上涨。“总而言之,既要去库存,也要稳房价,这是总的要求。”韩文秀说。

  “房地产市场的主要矛盾是供不应求,而非供大于求。”绿地集团董事长张玉良在发言中提出,中国尚处在城镇化过程中,住房需求仍然非常旺盛。虽然部分三四线城市库存高企,但总体供给仍然不足,特别是一二线大城市供给不足。因此老百姓的切身感受往往是房价过快上涨,而非过快下跌。于是他建议,改革的关键是要在供给上“做文章”,增加有效供给,优化供给结构。

  “结构性的土地供给不足,是当前一个较大的制约瓶颈。特别是在大城市,住宅土地供给尤为不足,这是造成地价、房价轮番上涨的重要原因。”张玉良建议,应根据新的时代特点,适当改革土地供给制度,增加建设用地供应,增加住宅用地来源。他还强调了供给结构的问题:目前的现状是三四线城市供给过量,一二线城市供给相对不足,工业用地供给较多,住宅用地供给相对不足,应该对此予以优化。

  中国房地产泡沫与上世纪80年代日本楼市泡沫的异同,曾经被学界和商界广泛讨论。在上述论坛上,野村控股株式会社社长古贺信行提到,上世纪80年代的日本除了银行为房地产开发商提供贷款,还有非银行的住宅专业金融机构“输血”地产,它们从银行获得贷款后再转贷。但他提醒,这些贷款都是被写入银行的资产负债表中,而中国的影子银行是完全独立于银行之外,不反映在银行账户上,如果出现大面积违约,将给中国的金融系统带来冲击。

  3月15日,国务院总理李克强在两会期间答记者问时表示,对于一些不可忽视的风险,我们是高度关注的,发现了会及时处置、靶向治疗,不会让它蔓延。房地产领域的泡沫化风险显然必须高度关注,需要及时处置。那么,不断升级的调控政策,该如何做好楼市风险的“靶向治疗”?

  做好楼市风险的“靶向治疗”,首先要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,遏制热点城市房价过快上涨。似乎每一轮房价的大幅上涨,都由热点城市开始向外扩散,都由一线城市蔓延至二三线城市。过去两年间,深圳、北京、上海、广州等热点城市房价率先快速上涨,部分城市房价短期涨幅较大。因此,尽快遏制热点城市房价的上升势头,严厉打击投机性炒房行为,应当是楼市调控的重要目标。值得注意的是,在3月17日《政府工作报告》修订情况吹风会上,《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀表示,此次在房地产相关方面的政策修改,包括“遏制热点城市房价过快上涨”、“建立购租并举的住房制度”等,这些修改都回应了代表、委员提出的意见。毫无疑问,坚持住房居住属性,遏制房价过快上涨,是“靶向治疗”楼市隐患的基本任务。

  其次,要坚持分类调控,因城因地施策,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。“靶向治疗”楼市风险,需要一系列手段和措施。一方面,要分类调控、因城因地施策,落实地方政府应对短期房价大幅上涨的主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地;另一方面,要着眼长远,构建“市场+保障”双轨机制,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。此外,还要健全购租并举的住房制度,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加强棚户区改造力度。

  再次,做好楼市风险的“靶向治疗”,更为重要的是引导好资金流向,防止资金“脱实向虚”以及不合理的加杠杆行为,引导资金支持实体经济。几乎每一轮房价的上涨,都伴随着不少投资投机性资金的进入。特别是随着金融创新的深化以及互联网金融的发展,各种资金“曲线”而来,在一定程度上成为土地市场火热、房价高涨的推手。这既形成了资产泡沫风险,又造成资金“脱实向虚”,不利于实体经济和金融业健康发展。因此,在每一轮楼市调控中,差别化信贷政策始终被认为是最重要的举措之一。去年底召开的中央经济工作会议指出,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。近日,央行逆回购和中期借贷便利(MLF)中标利率均上行10个基点。对此,有分析人士表示,逆回购和MLF中标利率的调整对实体经济影响更为温和,而房企的负债率较高,对利率的变动更为敏感,因此相当于“靶向治疗”。

  总之,对于当前地区分化、冰火两重天的楼市而言,既需要调控政策有针对性地“靶向治疗”,又需要引导好社会预期,让各方理性看待楼市的发展走向。
责任编辑: 安智慧 IF108
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