房企“国家队”缘何重组成风?

来源: 财界网整理2017-01-11 07:38:36
  为什么2016年房企“国家队”的重组动作频频?这与来自决策层的政策导向显然密不可分。

  在地产央企发展的过程中,有三个圈内公认的历史性节点:一是1998年的房地产市场化改革,当时可谓央企与地产的“蜜月期”,保利、远洋、华润等部分央企已经承担了房地产开发的相关职责,某种程度上可以说正因享受了最初的政策优惠和市场红利而迅速做大。

  二是2010年3月的“冰河期”,时值中央对楼市过热施以重拳调控,国务院国资委发文要求除16家以房地产为主业的央企外,78家不以此为主业的央企退出房地产业,次年虽然又批准了5家央企“房地产牌照”,但“退房令”在当时的调控大背景下反映出监管层空前审慎的姿态导向。

  第三个节点正是始于2015年年末的央企整合潮,地产央企自然也被卷入到这股风潮之中。

  2015年年底召开的中央经济工作会议明确提出,“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。”“民企之间会有自发的市场行为,‘国家队’也会被要求起到示范作用。”一位资深地产人表示。

  一个有说服力的案例是,根据保利地产(600048,股吧)2016年12月5日晚间公告的数据,此次保利地产(600048,股吧)收购中航地产(000043,股吧)的9个资产包作价约20亿元。本次收购由保利地产(600048,股吧)全资子公司完成,广州金地房地产开发有限公司收购中航地产(000043,股吧)持有的7家公司100%的股权和1家公司79.17%的股权,保利(江西)房地产开发有限公司收购江西中航地产(000043,股吧)有限责任公司持有的南昌中航国际广场二期项目。此次收购的项目涉及成都、昆山、九江、乌鲁木齐、岳阳、赣州和南昌等7个城市。标的资产价格还不如2016年上半年火爆楼市中等热度的一块土地价格。

  这次跨央企平台的交易更多是来自国资委的牵线和授意,两家企业都有军工背景,跨平台确实有相对更多的融合基础,但若从资产包本身的价值来看,中航保留了一些地块,只是出让了一些三四线城市的土地储备,在房地产业下行的压力下,对市场的吸引力其实是不足的。

  事实上,2016年7月,国务院办公厅还曾发布《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》,在推动中央企业结构调整与重组主要目标上,要求资源配置更趋合理。其中,提到形成国有资本有进有退、合理流动的机制时,《意见》也将“兼并重组”放在有效途径的首要位置。

  根据中指院的统计数据显示,年内销售规模在300亿元以上的房企,完成及正在进行中的并购案例接近100起,占行业并购数量的七成以上。频繁的兼并重组,则直接导致了市场集中度的进一步提高。

  根据克尔瑞统计,2016年各梯队房企集中度均呈上升趋势,TOP100房企市场份额已占到44%,较2015年进一步提升4个百分点,大型房企的品牌规模优势愈发突出,中小企业的份额也面临更大下滑的压力。

  而2016年三季度以来行业调控持续加强,尤其针对房企再融资的管控趋于严格,9月份开始,房企公司债等再融资收紧,10月份全国范围内调控升级、中央经济工作会议的表态和年底地产类监管备案暂停都释放出管理层对于房企去杠杆的明显态度。

  中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示,在这样的格局下,企业分化将更为明显,尤其融资政策的收紧将对中小型房企产生更大的影响,这也将加剧企业间并购整合的可能性。仅从2016年的情况看,便有越来越多的企业从战略角度急流勇退,联想、海尔等企业选择在行业高点将旗下地产业务的剥离说明行业正逐步向专业化进军,因此合作、并购将在2017年进一步扩大规模,拥有更为健康的杠杆水平、更为充裕现金的企业也将获得更多捡便宜的机会,在行业格局重构中掌握主动。

  融创中国董事会主席孙宏斌也指出,“排名前10位的品牌房企,10年后会占据销售市场份额的40%,较目前提升一倍,按1年10万亿元的市场规模计算,10大龙头房企的平均销售规模在4000亿元。大房企收购、兼并小开发商的局面也会不断出现。”
责任编辑: 刘素曼 IF106
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