一二线城市土地市场高烧难退

来源: 财界网综合2016-07-12 07:16:35
  7月4日,中国指数研究院发布《中国300城市土地市场交易情报》,全国300城市楼面均价及溢价率持续上涨,前6个月出让金额超1万亿元,同比增逾三成。

  中指院数据显示,2016年1-6月,全国300个城市住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为8466亿元,同比增加53%。同时,今年上半年,全国40个大中城市过半数同比增加,涨幅前十城市出让金均翻倍,且以长三角热点区域为主。按照中指院提供的数据,今年前六月,全国土地出让金排名前十的城市为:杭州、南京、苏州、上海、天津、合肥、深圳、北京、佛山、武汉。

  今年上半年以来,一二线城市土地市场持续火爆,高单价、高总价、高溢价率,“面粉贵过面包”等现象成为常态,而制造“高价地”的主体正是具有央企背景的地产企业或者央企本身。业内分析认为,由于自身融资成本较低以及为了在央企整合大潮中争夺主动权等综合原因,让央企获取土地储备的过程中变得激进。另一方面,由于频繁出现的高价地推高楼市预期。包括国资委、国土部、财政部等监管部门已经有所警示。不仅重申对高价地块的备案制度,也开始约谈制造“地王”一些央企负责人。分析人士认为,这背后体现出监管层管控房价和地价的决心。

  6月28日,中原地产研究部发布的最新统计数据显示,今年以来土地市场成交火爆,全国已经出现了200宗总价超过10亿的高价地块。其中,总价超过100亿的达到3宗,分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗。此外,溢价率超过100%的高达89宗,溢价率超过50%的144宗。

  同比来看,2015年同期,全国范围总价超过10亿的成交地块只有110宗,2016年同比上涨了82%。在2015年同期,溢价率超过100%的土地,只有2宗,超过50%溢价率的土地只有17宗。这意味着,2016年近半年时间里,土地溢价率100%地块数量同比上涨了45倍,溢价率50%的地块也上涨了8.5倍。

  中原地产首席分析师张大伟认为,2016年是有史以来地王最密集的年份,“三高”地块普遍出现在一二线城市,高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。“地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市,对后市房地产市场带来巨大风险”。以北京为例,历史累计出让经营性用地中楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗土地出让金共为1919.38亿元。截至2016年6月16日,这些地块开发项目的销售额只有224.8亿。另一方面,这些地块的成本价平均高达3.8万元/平方米,按照基本成本测算,后期销售价格需要在6万元左右。

  “而目前北京的房价销售均价在3.5万左右,因此这部分地王入市的难度依然非常大”。因此,张大伟认为,对于这1919.38亿的高价地项目来说,未来3年如果销售额不到2000亿元以上,很多项目将面临资金链方面的风险。

  今年以来,北、上、广、深等一线城市,苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市土地市场的“地王”项目频繁出现。从这些城市“地王”的成交结果来看,住宅类用地楼面价集体攀升,经常出现“面粉贵过面包”的现象。值得一提的是,从这些城市“地王”背后的拿地主体来看,其中,央企或国企背景的房地产企业成为今年的拿地主体。中原的数据显示,上半年的200宗高总价地块中,国企获得的比例多达106宗,占比高达54%。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年1-5月,央企房企频频出手拿地制造“地王”。从背后原因来看,首先,融资成本低、市场布局上优先考虑聚焦核心的一二线城市,是促使这些企业积极拿地的主要原因。其次,从房企的角度来看,即使是央企以联合体形式拿地在一线城市也难以独善其身,有钱也不见得能够拿到土地。这些企业普遍愿意转战二线城市,去寻找独立操盘的机会。并且中长期来看,市场仍然存在可以预期的上行空间。

  不仅如此,张宏伟还表示,对于央企来讲,不惜成本拿“地王”,扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备,增加公司的估值,其背后更大的原因是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。“从央企地产整合的角度来看,如果一个央企没有充裕的土地储备,并且从企业估值的角度来看处于‘弱势’,极有可能会被其他央企合并”。张宏伟认为,由此来看,央企地产企业不惜成本拿“地王”,其出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算,其背后更大的原因是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

  7月8日,南京迎来下半年首场土拍,集中出让10幅地块,土地位于南京的江宁区和浦口区,其中8幅为宅地均设定了最高限价。此次土地拍卖吸引了包括万科、碧桂园、华润等40多家房地产企业参与抢夺,但最后拿到土地的开发商却是“凤毛麟角”。结果显示,8幅限价土地仅一幅成功出让,另外5宗因触碰最高价导致熔断,还有2宗则因为多家开发商同时举牌,最终无法确认结果而终止出让。

  历经2个半小时的土地拍卖,房企间激烈竞争,状况百出的土拍现场更是让人议论。拍卖会一开场,现场主持人就表示,拍卖当天气温比较高,土拍市场也比较热,希望竞买人从关心南京城市建设和民生需求角度,在竞拍时能够做出理性判断,给大家一个理性的市场。但是南京的土地市场却让所有人沸腾,一位亲历现场的开发商表示,现场一片混乱,估计在这场拍卖会上没有办法拿到土地。多家机构数据显示,南京房价连续几个月位列全国房价涨幅前三名,另中国指数研究院数据显示,南京今年上半年土地出让金779.7亿,位列全国城市第二位,同比上涨203%,其土地的平均溢价率超过90%。

  “我们国家总的来讲住宅用地供给偏低,住宅用地占耕地用地的比例中,中国2013年只有33%,美国2007年已是54%,日本2009年是61%,中国香港2014年的数据为29%,住宅用地一旦偏低则会有利可图。”6月29日,全联房地产商会创会会长、清华房地产校友会会长聂梅生在第八届产业地产论坛上表示,房地产的供给侧改革的核心就是地根、银根和财税改革三个方面。

  从土地市场看,一二线“地王”频繁出现,从北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度出现了多宗“地王”,这种“地王”频繁出现的现象,导致市场预期升温,整体一二线房价涨幅开始加速。中国房价自年初以来平均上涨11%,北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨;其中,一线城市曾出现房价暴涨,随后带动部分二三线城市房价普涨,甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。众多专家认为,住宅用地供给不足极容易成为高房价的推手。

  数据显示,今年前4个月,一线城市住宅用地供应明显下调,仅供应42宗,合计住宅用地建筑面积为632万平方米,是十年来的最低值,同比减少了7%,与2013-2014年相比,跌幅更是超过50%。

  成交方面也随之创下新低。截至5月8日,一线城市住宅土地成交也跌到最近十年低点,仅仅成交27宗住宅用地,总规划建筑面积只有360万平方米。业内人士分析,一线城市住宅用地供应减少,导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。从住宅土地的供应价格看,也处于历史最高点。

  有专家分析称,一线城市减少住宅用地供应,导致后续市场将出现供应短缺的风险;其中,一二线城市库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场的预期,目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。

  中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,当前的房地产形势离不开经济新常态的大环境,国民经济的增长实际上在2007年以前是增长比较快的阶段,2008年以后,由于世界金融危机的大环境,我们的经济增速是放缓的。唯独房地产比较特殊,那是因为,在2008年世界金融危机以后,我们实现了宽松的货币政策,导致了大量的资金进入了房地产领域,也使不少企业进入了房地产领域,所以我们房地产企业的数量也增长很快,也导致了之后房价涨得也快。
责任编辑: 安智慧 IF108
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