迪士尼开园引爆周边商业地产价值

来源: 财界网综合2016-06-20 10:35:03
  6月16日,上海迪士尼乐园正式开园。尽管迪士尼项目从落户到试营业遭到业内不同声音的质疑,但对业内的引导和推动作用显而易见。

  同策咨询研究总监张宏伟指出,从迪士尼周边配套商业地产或旅游项目的进度来看,确实已经有不少项目开始搭迪士尼的“顺风车”,开展了一些有特色的旅游服务,但这只是刚刚开始,还不能说有系统性改变。

  根据官方预计,迪士尼开园后每天接待游客量约在6万-10万人,但在迪士尼周边10公里范围内,目前仅有2家五星级酒店,6家四星级酒店,各档次酒店合计不到100家,客房数量不足1万间,存在巨大市场缺口。

  作为上海经济的又一大发动机,迪士尼及其周边游乐产业链一直备受外界关注,但因为找不到切入口,商业资本想在迪士尼板块分一杯羹显得尤为困难。目前迪士尼板块的资本进入,基本上都是房地产投资,房产买卖,在当前市场的高位上,接盘的风险也不小。

  商业地产题材股受益

  上海迪士尼官方预计,开业后游客规模应能达到1000万人次,开业初期将为上海带来300万~500万人次的新增游客,约占上海全年接待游客规模的2%~4%。

  据东京和香港迪士尼成熟期客流承载密度测算,上海迪士尼项目1期成熟后有望带来3000万稳定客流,其中市外增量游客占80%,按照票价320-400元、8-10倍经济撬动杠杆保守计算,迪士尼将带来千亿级别消费增量。来自券商报告显示,预计上海迪士尼公园将重点覆盖距上海三小时车程内的3.3亿人口。

  21世纪经济报道记者梳理发现,当前资本大部分通过两条主线挖掘迪士尼主题机会。首先,由股权关联预期带来估值的增加,如百联股份(600631,股吧),其控股股东百联集团参股申迪集团10%股份,旗下奇妙品牌管理公司也获得品牌授权,未来不排除在上市公司层面深入合作;其次,直接受迪士尼经济辐射效应影响的公司,受益于增加客源拉动消费带来业绩提升,如豫园商城(600655,股吧)、老凤祥(600612,股吧)、益民股份、新世界(600628,股吧)。

  百联商业门店遍布上海各大核心商圈,目前拥有15家购物中心、29家百货门店及5家大型奥特莱斯,建筑面积超过300万平米。该集团旗下距迪士尼乐园10公里左右的川沙购物中心项目预期今年建成开业,以迪士尼游客作为主要目标客户群。

  此外,百联集团高管曾表示,未来不排除在上市公司层面上与迪士尼深入合作。百联集团旗下的奇妙品牌管理公司负责设计、生产、销售迪士尼和漫威品牌纪念品,并于2015年起在全国范围内开设零售分店。

  作为上海本土优秀品牌,豫园商城(600655,股吧)或将布局迪士尼园区内餐饮旅游产业,积极探索与迪士尼其他形式合作,如互相引流、专设迪士尼纪念品销售点等;老凤祥(600612,股吧)、益民集团、新世界(600628,股吧)未来也有望在迪士尼园区设店充分受益迪士尼效应。

  这些资本暗涌的背后,与上海迪士尼乐园中方投资方申迪集团股权结构主要以国企为主有关:陆家嘴(600663,股吧)集团占45%股份、锦江国际占25%、文广集团占20%、百联股份(600631,股吧)10%。

  上海迪士尼度假区是迪士尼公司规模最大的海外投资项目。度假区一期开幕时占地963英亩,此外还有供未来扩建主题乐园和配套设施的土地。

  上海迪士尼股东之一为上海申迪集团,上海申迪集团4家大股东是上海地区文化、商贸、旅游、房地产的龙头企业,关联7家A股上市公司,分别是陆家嘴(600663,股吧)、锦江股份(600754,股吧)、锦江投资(600650,股吧)、东方明珠(600832,股吧)、百联股份(600631,股吧)、第一医药(600833,股吧)和上海物贸(600822,股吧)。国盛证券研报认为,作为关联上市公司,它们在参与迪士尼乐园项目的发展与迪士尼乐园相关业务时拥有近水楼台的优势。

  受益股解析>>>

  锦江股份(600754,股吧):外延并购+迪士尼效应,业绩有望快速提升

  概况:近年盈利平稳增长,并购提升公司业绩

  公司主营连锁酒店和食品餐饮业务,实际控制人为上海市国资委。公司15年营业收入、归母净利润和扣非归母净利润分别为55.6亿元、6.4亿元和3.0亿元,同比分别增长91.0%、30.9%和112.9%。其中,卢浮于15年并表期间实现合并营业收入26.1亿元,归母净利润2.2亿元。公司旗下已经开业的有限服务型连锁酒店合计为2223家,其中境内1073家,遍布31个省、自治区和直辖市的319个城市,境外1150家,分布于56个国家或地区。

  主要业务:国内酒店业务承压,餐饮业务有所好转

  国内酒店业务:15年公司国内酒店业务收入和净利润分别为26.8亿元和1.6亿元,15年末已开业1,073家连锁酒店,客房128,336间,其中近两年增长主要以加盟为主,加盟酒店占比分别为74%和71%。公司酒店业务盈利规模和能力远高于同行平均水平。但近两年酒店业经营压力加大。13-15年营业收入同比增长分别为14.6%、9.4%和1.8%,增速明显放缓,15年净利润也出现30.8%的下降。此外,15年平均出租率为76.9%(同比下降3.7个百分点),平均房价183.65元(同比增长0.7%);RevPAR为141.17元(同比下降4.0%),而净利率分别为9.6%、8.8%和6.0%。餐饮业务:公司餐饮业务包括控股的上海锦亚、新亚食品、锦箸餐饮、同乐餐饮,并参股吉野家快餐和上海肯德基。所有控参股子公司在13-15年实现净利润2551万元、-1427万元和3673万元。其中,15年扭亏为盈主要依赖参股42%的上海肯德基。

  外延拓展:收购效益逐步显现,卢浮、铂涛、维也纳贡献增量

  卢浮酒店:15年3月,锦江向喜达屋支付现金约9.96亿欧元,收购卢浮酒店集团100%股权。卢浮是欧洲和法国第二大连锁酒店集团,品牌涵盖各个档次,15年卢浮酒店收入和净利润分别为26.1亿元和2.2亿元,其中盈利占公司整体扣非净利比重达70%。公司收购卢浮,除了盈利规模明显增长外,公司全球布局,跨国经营的战略也逐步明确和清晰。铂涛集团:15年9月,锦江公告拟以现金82.69亿元收购Keystone铂涛集团约81%的股权。铂涛集团在国内酒店业市场占有率为9.18%,在所有酒店集团中排名第四,覆盖高、中、低档酒店,麾下7天在在国内经济型酒店中位居第二。收购铂涛将有利于公司完善中高端酒店构成,形成区位互补,实现会员资源共享,同时进军OTA领域以弥补原先业务短板。维也纳酒店:16年4月,公司拟以17.49亿元收购维也纳酒店80%股权以及百岁村餐饮80%股权。维也纳在中国连锁酒店中端品牌中规模第一,市场占有率达到17.8%,15年净利润达到1.4亿元。收购维也纳后,公司产品线更加丰富,高、中、低端覆盖也更加完善,未来规模优势将进一步加强。

  迪士尼正式开园在即,业绩有望明显提升

  上海迪士尼将于2016年6月16日正式开园,公司业务将明显受益于迪士尼开园:(1)锦江集团合计持有上海迪士尼项目约14.25%的所有权,集团的纽带作用在未来或为锦江股份(600754,股吧)带来更多的合作机会;(2)从上海世博会以及香港迪士尼过往经验来看,预计开园后游客量有望大幅提升,而锦江作为酒店业的龙头企业,15年上海地区营业收入占比高达23%,开业酒店中上海地区直营和加盟的客房间数占比分别为15.2%和10.9%,而签约酒店中占比分别为17.7%和9.7%。

  外延并购+迪士尼效应,业绩有望快速提升,首次覆盖给予“买入”评级

  近两年公司加快了外延并购节奏,依次收购卢浮、铂涛、维也纳,分别为公司布局海外、经济型酒店以及中端酒店的重要举措,由于酒店业竞争加剧盈利能力总体下滑,公司将逐渐受益于并购带来的规模效应。此外,迪士尼将于2016年6月正式开园,从过往经验来看上海及周边地区的酒店业将会迎来新增长,而公司在华东地区深耕多年,将会是迪士尼效应最大的受益者。预计公司16-18年EPS分别为1.09元、1.16元和1.29元,首次覆盖给予“买入”评级。

  风险提示:经济型酒店增速放缓,海外业务存在汇率风险。(广发证券(000776,股吧))
责任编辑: 安智慧 IF108
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