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全国房地产去库存需稳步推进

 手机上财界       2016-04-08 07:11:46       来源: 财界网综合
  2015年,在“促消费、去库存”的总基调下,供需两端宽松政策频出促进房地产市场量价稳步回升,全国商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%。在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下,百强企业凭借准确的市场研判取得了优异的销售表现:全年业绩规模再创新高,销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米;业绩增速继续跑赢大市,销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%,市场领先优势进一步扩大。强企业市场份额持续扩大。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%,较上年提高1.5个百分点,销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%,行业集中度进一步提升。

  中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上,基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究,产生了2016中国房地产百强企业“综合实力TOP10”“规模性TOP10”等细分数据。综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元,占百强企业销售总额的44.5%,占全国商品房销售额的16.3%,较上年提高0.4%,行业地位不断巩固和提升。

  有分析指出,我国房地产在经历了多年高速增长之后,现在进入了一个深度调整时期。当前全国房地产去库存的压力很大,以住宅为例,现在全国建成待售的房子是7.18亿平方米,在建即将竣工的房子有73亿平方米,加在一起超过80亿平方米,按照去年的销售进度,需要五年零九个月才能消化掉这些房子,如果加上已经出让的土地将要建成的房子,这个去库存时间可能会更长。

  房地产市场从去年下半年开始回暖,今年前两个月房地产投资同比增长3%,较去年提高了两个百分点;房屋销售面积同比增长28.2%,去年是增长6.5%;房地产的销售额增长48.6%,而去年是增长14.4%。

  房地产企业在“十三五”期间面临着众多创新机遇,包含三点:首先,以去库存为核心的房地产改革,短期来看,通过去库存、调结构、破需求,有利于市场的鼓励,目前成效开始显现。从长远看,推进供给侧改革,要营造一个环境,让没有竞争力的房地产企业退出市场,让有竞争力的优势企业获得更大的发展空间。第二,推进供给侧结构性改革,目标是要提升行业的品质,创新行业的价值,更好地满足老百姓消费需求的变化。第三,老百姓收入的提高和消费的升级。党的十八大报告提出到2020年,我国城乡居民人均收入翻一番。随着老百姓收入的提升,有购买力的需求和个性化的需求,规模就会快速扩大,更多消费者对绿色、智能的应用就会越来越突出,优秀的房地产企业必然从中获得更多发展机遇。

  把握好去库存与防风险的关系

  近日,不少地方相继公布了最新的房地产市场调控政策。其中既有上海、深圳等一线城市的政策收紧举措,也有诸如沈阳、成都等促进购房消费的宽松动作。业内人士预计,这种政策分化的趋势在未来一段时间恐将延续。

  其实,在去库存重任远未完成的背景下,各地楼市政策的差异化调整,目标就是避免房地产市场再度出现大幅波动,促进房地产市场平稳健康发展。在这一过程中,各地方要特别注意把握好去库存与防风险的关系,既要在总量过剩与结构分化的格局下精准调控,又要充分认识去杠杆与加杠杆的辩证关系,防止投资投机性购房需求抬头,还要严防金融风险的滋生,守住不发生系统性金融风险的底线。

  把握好去库存与防风险的关系,首先需要在总量过剩与结构分化的格局下,因城施策,精准调控,避免房地产市场出现大幅波动。此前,中央经济工作会议将去库存列入今年经济工作的五大任务,是因为在前几年的房地产市场过快发展中,整体库存过剩。国家统计局数据显示,2015年末,商品房待售面积高达7.18亿平方米,同比增长15.6%;今年1月至2月,商品房待售面积仍在增加,达7.39亿平方米。在库存总量整体过剩的同时,各地区分化的格局比较明显,一线城市依然有着旺盛的购房需求,但部分三四线城市却成为库存过剩的“重灾区”,比如营口、乌兰察布、鄂尔多斯(600295,股吧)等地供需比超过了280%,另有太原、济南等地供需比在180%以上。

  把握好去库存与防风险的关系,还应当充分认识去杠杆与加杠杆的辩证关系,防止投资投机性购房需求抬头。在去库存的过程中,由于此前房地产信贷政策调整,一些地区购房首付比例下降,因此出现了居民购房杠杆率上升的情况。在整体去杠杆的背景下,居民购房适量加杠杆与去杠杆是否矛盾。

  一方面,尽管近一段时间住房贷款政策经过多次调整,最低首付比例门槛不断下调,但整体购房杠杆率并不高,且我国居民部门杠杆率向来偏低,有适量加杠杆空间。最近一次住房信贷政策调整是今年2月初,调整后,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%。可以说,下调最低首付比例,为购房者适当加杠杆,有利于“因地制宜”去库存,符合供给侧改革的需要。另一方面,我们要看到,信贷政策的调整,出发点是为适应住房刚性需求和改善性需求,支持居民住房合理消费,但在这一过程中,如果有大量投资投机性购房需求涌入,若再叠加诸如“首付贷”等高杠杆行为,则需高度警惕,避免支持去库存政策的扭曲,防止投资投机性购房需求的“卷土重来”。

  把握好去库存与防风险的关系,关键是要严防房地产市场的各种风险,守住不发生系统性金融风险的底线。如果说防风险是供给侧结构性改革中的一场攻坚战,那么防范房地产市场的风险,无疑是这场攻坚战中难度最大的一个“堡垒”。正所谓不去库存有金融风险,去库存搞不好也会有金融风险。近期部分一线城市房地产市场价格的大幅上涨,无疑引发了很多人的担忧。

  对此,既要因城施策落实好各项房地产调控政策,完善区域差别化的住房信贷政策,还要进一步规范房地产领域的资金筹集和融通,加强对住房金融市场的宏观审慎管理,守住风险底线,促进房地产市场平稳运行。

  去库存仍需稳步推进

  在一线楼市持续高温的情况下,近期上海、深圳纷纷出台政策调控措施。与此同时,二三线城市仍在着力推进去库存,湖北省于近日出台组合政策助力房地产去库存。未来在去库存总基调下,一线城市与二三线城市房地产市场将持续分化。在一线城市开始收紧调控的背景之下,北京虽未有直接对策,但在土地市场已开始重拾“90/70”政策,这一政策带来中小户型产品潜在供应的增加,也将有效平抑价格上涨预期,使得北京住宅市场成交量价上升幅度逐渐“慢下来”,因此4月也将成为北京楼市的一个转折点。

  从目前政策出台的导向看,上海、深圳等城市出台收紧政策主要是为平抑房价快速上涨。但实际过程中,此类政策释放或将影响二线相关城市的政策。尤其是在此类二线城市房价快速上涨的情况下,购房者也会考虑后续政策的变动。若担心政策收紧,则会积极购房。如此整个购房市场会呈现交易量比预计活跃的态势。因此虽然近期二线城市依然处于去库存环境中,但从实际情况看,后续房价上涨的压力会继续增加,进而促使整个房地产市场的政策风向发生变化。对于二季度房地产销售的表现,预计仍会呈现较好态势。虽然从成交量来看,可能会弱于第一季度,但下跌幅度不会太大。此外,还需明确一点,即便是限购政策收紧的城市也不会出现断崖式的下跌现象。

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