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房地产行业洗牌进程持续加速

 手机上财界       2015-05-29 13:29:30       来源: 财界网综合
  在房地产圈,每年权威机构发布的中国房地产上市公司100强榜单都备受关注。5月28日,由中国房地产业协会、中国房地产研究会和中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》(下称《报告》)及“2015中国房地产上市公司100强排行榜”于香港发布。过去五年间,超过100家A股涉房企业退出房地产业务,行业分化和洗牌进程持续加速。根据《报告》内容,此次测评研究对象为126家沪深上市公司,大陆在港上市公司70家,以及海外上市公司6家,合计共202家。在此基础上,中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心联合进行“2015中国房地产上市公司测评研究”工作,在深度跟踪研究企业的基础上发布“2015年中国房地产上市公司排行榜”。

  榜单显示,万科八年来蝉联榜首,保利地产(600048,股吧)和万达商业位居三强。恒大地产、中国海外发展和华润置地分别居于第四位到第六位,碧桂园和富力地产排名与2014年相同,分别居于第七位和第八位,世茂房地产和远洋地产分列第九位和第十位。

  报告显示,2012年后,房地产市场分化程度不断上升。2014年,沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家,5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时,地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先,行业分化和洗牌进程加速。成本费用的上升和房价下行对行业盈利空间形成了双重挤压,上市企业在2014年盈利能力的绝对值指标仍延续了上年的上升势头,但是增速放缓,效率指标依然未能阻止住惯性下滑的态势。

  2014年在去库存的压力下,多数上市房企拿地速度有明显放缓趋势,龙头房企土地策略调整也出现分化。万科2014年土地储备明显下降,逐渐转型为轻资产的城市配套服务商,而华润和保利则选择逆势拿地,积极补充土地储备。最后值得一提的是,2014年是中国经济步入“新常态”的一年,也是房地产市场加快转型和不断创新的一年,“地产+金融+互联网+”逐渐成为新形势下上市房企的战略要点,在运营模式、产品创新、营销策略、融资以及制度管理上,越来越多的企业提出了新的尝试,轻资产转型、“房地产+X”跨界产品、“事业合伙人和项目跟投”和微信营销等均成为上市房企创新尝试的关键词。

  2015年以来,房地产行业暖风频吹,第一季度全国房地产开发投资额16651亿元,与2014年同期相比增长8.5%,与2014年四季度5.6%的增速相比,略有回升。尽管市场成交仍显低迷,但一、二线重点城市率先出现成交量回升,市场整体逐步企稳。

  过去数年,房地产业利润率相对较高,不少上市企业涉足房地产业务。根据中国房地产测评中心的监测,沪深涉及房地产业务的上市公司有303家,约占沪深上市公司总数的18%。2012年以后,房地产市场分化程度不断上升,行业内洗牌加速。2014年,沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家,5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

  在此期间,不少非房地产企业在涉足房地产后,发展情况不容乐观,部分企业甚至出现主业受损的情况,于是陆续剥离了房地产业务。部分以房地产为主业的企业,近年来持续表现欠佳,逐渐萌生退意。其中,舜元实业转型成为基于智能处理器的系统级集成电路设计与软件服务提供商;正和实业主营业务变更为石油勘探开发和石油化工项目的相关业务;银基发展(000511,股吧)从2013年进入渐进式战略转型期,从房地产业全面转向烯碳新材料产业。

  对于房地产板块来说,除了宽松政策利好,年内最重要的话题还有整个行业的发展方向转型。万科、保利、绿城和世茂等众多龙头企业相继提出了向轻资产方向转型,中天城投(000540,股吧)、金科股份、泛海控股和中南建设(000961,股吧)等一批中小型企业纷纷向互联网金融、医疗健康、新能源以及住宅建筑产业化等方向发力。

  由于两地房地产行业发展历程不同,投资者偏好及估值体系存在差异,A股和港股两个市场对轻资产模式的看法并不完全相同,使得沪深上市房企估值普遍领先于在港上市房企。

  万科的小股操盘和社区服务、保利的房地产基金业务和养老社区运营平台、金科的产业地产投资和新能源以及中南建设(000961,股吧)的住宅产业化建设等业务转型策略,都得到投资者追捧,企业股价随之出现大幅上涨。而在港股市场上,绿城、花样年等企业提出了代建、社区服务等概念,投资者却普遍认为房地产行业迎来拐点,轻资产业务难以为企业贡献可观利润。

  2014年房地产行业加快转型,“地产+金融+互联网”逐渐成为上市房企的战略要点,上市房企纷纷在运营模式、营销服务、制度管理等方面上推陈出新,力求实现可持续发展。

  在运营模式方面,随着房地产市场日渐成熟,重资产模式下行业利润摊薄日益突出,轻资产转型成为众多上市房企的关键词。包括万科、保利、世茂在内的上市房企相继提出向轻资产方向发展的战略,轻资产模式主要聚焦于地产业务本身的小股操盘、代建、房地产基金以及基于互联网的社区服务等。

  在产品创新方面,经过多年的发展,大多数上市房企的住宅产品已形成标准化模式。在此基础上,上市房企一方面通过产品的微创新来拓展发展空间,另一方面则是在地产业务之外拓展其他相关产业,打造“房地产+X”的跨界产品,以此不断延伸产业链。金地创新推出“HOME+”系列产品,并首创SMART及MAGIC户型,满足不同的使用需求。世茂集团针对80后、90后客群推出MiniHotel、MiniMall等微创新产品。以恒大、绿地为代表的房企在房地产业务领域之外,在农业、养老地产等方面扩张,增加盈利途径。

  在融资方面,上市房企通过REITs、险资合作的模式不断创新,如平安持股碧桂园、万科牵手徽商银行、恒大地产与中国人民保险集团签署战略合作协议等。同时,越来越多的房企开始试水地产基金。保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)、富力等大型开发商均已自建房地产基金公司,并启动了旗下基金的募资活动,运营地产项目。保利地产(600048,股吧)在2010年与中信证券(600030,股吧)共同成立了“信保基金”,2014年末基金管理规模达280亿元,同比增长了40%。

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